Terrenos caros freiam a expansão em Santos

Terrenos caros e escassos limitam expansão imobiliária em Santos

O mercado imobiliário da região de Santos vive um desafio comum a mercados maduros: terrenos caros e com pouca disponibilidade, o que dificulta a expansão de novos empreendimentos. Analistas e executivos do setor apontam tendências locais, destacando a Ponta da Praia como área de maior crescimento e o impacto de projetos de infraestrutura, como o túnel Santos-Guarujá, nas opções de uso do solo.

Cenário macroeconômico pressionando o setor

Nos últimos meses, o país passou por turbulências que afetaram o setor da construção civil. A taxa básica de juros está alta, hoje em torno de 15%, o que eleva o custo de financiamentos para compradores e torna o capital de giro mais oneroso para construtoras. Segundo Roberto Barroso Filho, sócio-diretor da Engeplus, as vendas de imóveis seguem ocorrendo, mas com desempenho abaixo do registrado no primeiro semestre.

Ele afirma que a Selic em 15% dificulta o financiamento, especialmente para unidades de renda mais baixa, com o comprador pagando, em média, cerca de 12% ao mês. Já para empresários e construtores, a taxa efetiva fica entre 19% e 20% ao ano, o que tende a frear investimentos e novos loteamentos. A projeção de especialistas é de que, com uma possível redução da Selic para perto de 12,5% até o fim de 2026, o cenário deve aliviar o aperto financeiro e favorecer o mercado, ainda que o ano seguinte seja marcado por incertezas políticas.

Nova dinâmica em Santos: terrenos caros e áreas com espaço limitado

A escassez de terrenos em Santos é reconhecida pela maioria dos agentes do setor. As áreas com maior potencial de expansão hoje incluem a Ponta da Praia, onde ainda há espaços disponíveis, e bairros populares como Campo Grande e Marapé, que concentram demanda por imóveis de menor faixa de preço. Regiões mais consolidada como Gonzaga, Boqueirão, Aparecida e Embaré já apresentam restrições de ocupação mais acentuadas.

Essa diferença de disponibilidade entre bairros influencia o formato dos empreendimentos. Em Marapé e Campo Grande, as unidades tendem a ter plantas menores e acabamentos mais simples, ajustando o mix para o mercado de maior demanda. Já no Centro, há expectativa de retomada de ocupação com foco em imóveis econômicos, abrindo espaço para projetos de menor valor agregado.

Perfil de demanda: o que compradores e financiadores buscam

O mercado santista apresenta um mix diversificado, com destaque para unidades de dois dormitórios, seguidas por imóveis de três quartos. No segmento de alto padrão, a localização ainda é prioritária: áreas até duas ou três quadras da praia, aliadas a áreas de lazer bem equipadas, com salão de festas, piscinas, saunas e varandas gourmet.

Também passam a ganhar relevância elementos de infraestrutura tecnológica e sustentabilidade, como pontos de carregamento para carros elétricos, captação de energia solar, tomadas USB e fechaduras digitais.

No que diz respeito aos financiamentos, há peculiaridades locais: muitos compradores optam por financiar diretamente com a construtora em prazos longos (100, 120 ou 140 meses), enquanto outros migram para financiamento bancário ao fim das obras, porque costuma sair mais barato. Já as opções subsidiadas pelo governo, como o Minha Casa Minha Vida, mantêm relevância em imóveis econômicos, com participação expressiva da Caixa Econômica Federal.

Impacto da infraestrutura: o túnel Santos-Guarujá

Os agentes do setor acreditam que o túnel Santos-Guarujá pode gerar ganhos significativos para a região, ampliando o fluxo de pessoas e negócios entre a Baixada Santista e o litoral. A expectativa é de que Guarujá se beneficie bastante, desde que haja revisões na Lei de Uso e Ocupação do Solo para ampliar o potencial construtivo na cidade, preparando o território para receber esse novo dinamismo.

Perspectivas para 2026

Especialistas divergem quanto ao ritmo imediato, mas a visão é de melhora gradual com a queda da taxa de juros. A redução da Selic é apontada como o gatilho para maior confiança dos negócios e retomada de investimentos em empreendimentos de diferentes faixas de preço, bem como o compartilhamento de oportunidades entre os bairros com maior disponibilidade de terrenos e aqueles com maior demanda de moradias econômicas e de renda média-alta.

Fonte: A Tribuna