STJ e distratos: insegurança na modernização

STJ e a lei dos distratos: insegurança jurídica e resistência à modernização em foco no judiciário

Em um cenário de tensão entre avanços legislativos e a prática jurisdicional, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) volta a ser palco de debates sobre a aplicação da Lei 13.786/18, conhecida como lei dos distratos. Mesmo quase sete anos após sua vigência, trechos da jurisprudência mostram resistência de parte do tribunal em seguir integralmente as inovações trazidas pela norma, o que alimenta um quadro de insegurança para consumidores e empresas do setor imobiliário.

Para contextualizar, a lei dos distratos trouxe mecanismos voltados a trazer maior segurança jurídica nas rescisões de contratos de compra e venda de imóveis. Entre as alterações, estão limites para cláusulas penais, a possibilidade de devoluções parceladas e, em casos de incorporações, a devolução em até 30 dias após a emissão do habite-se. Tais diretrizes surgem em meio a uma fase de crise no mercado, conhecida como “crise dos distratos”, quando os índices de distratos chegaram a níveis elevados e pressionaram o fluxo financeiro de incorporadoras e loteadoras.

Conflito de interpretações na 3ª Turma

Recentemente, a 3ª turma do STJ discutiu a aplicação da lei dos distratos em uma ação de rescisão envolvendo venda de lotes, no âmbito do REsp 2.106.548/SP. Relatora, a ministra Nancy Andrighi defendeu que a relação entre comprador e incorporadora poderia ser enquadrada no Código de Defesa do Consumidor (CDC), argumentando que os percentuais de retenção previstos pela lei dos distratos seriam excessivos e, portanto, não caberiam ao caso concreto. A posição, segundo críticos, parece ignorar avanços da legislação específica e invocar precedentes anteriores à vigência da lei, o que gera críticas quanto à compatibilidade normativa e à coerência da jurisprudência.

Especialistas apontam que esse posicionamento da ministra sugere um conflito de normas entre normas mais modernas e interpretações passadas, além de uma resistência à atualização legislativa. Em síntese, a linha adotada pela ministra Andrighi foi vista como menos alinhada com a necessária segurança jurídica que a lei buscou oferecer aos agentes do mercado.

Defesa da lei pela 4ª Turma

Em contraste, a 4ª turma, ao julgar o REsp 2.104.086 sob a relatoria da ministra Isabel Gallotti, reiterou a aplicação da lei dos distratos, permitindo a retenção de valores devidos ao vendedor, como a taxa de ocupação e a cláusula penal, mesmo em contratos de venda de lotes não edificados. A decisão reforçou a ideia de que, após a promulgação da lei, é compatível aplicar os descontos previstos na legislação, alinhando-se com o espírito da modernização regulatória e com o objetivo de reduzir a judicialização de conflitos.

Impactos no mercado e necessidade de linguagem jurídica uniforme

Os desfechos divergentes entre as turmas evidenciam a importância de uma leitura mais uniforme da lei, de modo a assegurar previsibilidade e segurança jurídica para consumidores e empresas. Analistas destacam que a resistência a aplicar plenamente o marco regulatório pode desincentivar investimentos no setor imobiliário e manter a percepção de insegurança entre os agentes econômicos.

Especialistas ressaltam que divergências pontuais são legítimas, mas não podem comprometer a eficácia de uma lei federal destinada a harmonizar relações contratuais e a reduzir custos judiciais. A expectativa é de que o STJ reavalie seus entendimentos de forma a respeitar o conteúdo e o espírito da legislação, mantendo a coerência necessária à estabilidade das transações imobiliárias.

Em síntese, o debate recente no STJ sublinha a importância de uma interpretação que reflita as mudanças promovidas pela lei dos distratos, fortalecendo a segurança jurídica e o equilíbrio entre consumidores e fornecedores no mercado de imóveis.

Fonte: Migalhas