Startups dominam mercado imobiliário Brasil

QuintoAndar acelera domínio do mercado imobiliário brasileiro, com impacto sobre aluguel e habitação

Uma análise da Universidade de São Paulo (USP) aponta que moradias passaram a ser tratadas cada vez mais como ativos financeiros, exigindo retorno competitivo sobre o capital investido. O efeito aparece no aumento dos aluguéis e na consolidação da maior plataforma do setor, o QuintoAndar, que ganhou espaço ao longo de uma década com aportes bilionários e uma estratégia agressiva de fusões e parcerias.

Entre 2015, quando o serviço online começou, e maio de 2024, a empresa captou cinco rodadas de investimento que cresceram de US$ 6 milhões para US$ 420 milhões em 2021. Os recursos vieram de investidores de diversas regiões, incluindo Argentina, China, Estados Unidos, Japão e, mais recentemente, do Brasil, com participação do Grupo Globo em troca de espaços publicitários.

Com esse caixa, o QuintoAndar seguiu o modelo típico de startups: crescer no prejuízo para ampliar a operação, pressionar a concorrência e viabilizar aquisições. A estratégia levou à incorporação de portais de anúncios, marketplaces, ferramentas de gestão de clientes, empresas de crédito e até imobiliárias tradicionais. A compra do grupo argentino Navent, em 2021, expandiu a atuação para outros países da região e integrou o ImovelWeb, um dos maiores portais de anúncios no Brasil.

As aquisições transformaram serviços: o QuintoAndar passou a oferecer crédito imobiliário, antecipação de aluguéis e produtos para gestores de imóveis. Também criou um marketplace de imobiliárias e passou a receber comissões por serviços como financiamento, consórcios e seguro-fiança.

As parcerias ampliaram o ecossistema. Em 2023, mais de 300 imobiliárias já eram parceiras, incluindo grandes redes do setor. Nesse modelo, dados de imóveis passaram a compor um banco compartilhado, enquanto a plataforma captava os primeiros aluguéis e outras taxas quando a locação era concluída pelo sistema.

O pesquisador Lucas Meirelles Toledo Ramos Batista, do LabHab da FAU-USP, afirma que “existia uma crença de que essa tecnologia substituiria as imobiliárias tradicionais”. O estudo aponta que o funcionamento depende da presença de imobiliárias distribuídas pelos bairros, tornando o modelo mais complexo do que o esperado.

No centro dessa transformação está a visão de que moradias são ativos financeiros, com a exigência de retorno competitivo ao capital. Sobre o déficit habitacional, Batista destaca que o principal problema não é a ausência de imóveis, mas o ônus excessivo: pagar mais de 30% da renda familiar em aluguel. A leitura amplia o debate, ao sugerir que políticas públicas devem considerar a concentração de mercado promovida por plataformas digitais.

As próprias plataformas têm se apresentado ao poder público como solução para monitorar benefícios associados ao aluguel, como vouchers. No entanto, o pesquisador ressalta cautela: a plataforma é uma ferramenta de concentração de mercados, e é preciso avaliar se é a melhor alternativa para esse objetivo.

O estudo reuniu números para mostrar como plataformas digitais já transformam o aluguel no Brasil. Além de redesenharem o papel das imobiliárias, aparecem novos produtos relacionados ao aluguel, conectados a um movimento global de investimentos estrangeiros.

Para Batista, entender essa transformação é essencial para o debate sobre habitação no país. A centralização do mercado por plataformas como o QuintoAndar não apenas redefine relações entre proprietários, inquilinos e imobiliárias, como também pode influenciar políticas públicas e a noção de moradia como direito. Uma leitura crítica ajuda a evidenciar que a crise habitacional envolve não apenas a escassez de casas, mas a forma como o aluguel é estruturado e financeirizado nas cidades brasileiras.

Fonte: Agência Bori