Riscos das garantias irregulares preocupam o mercado imobiliário

Revelações Recentes Exibem Riscos na Oferta de Fiança Onerosa no Mercado Imobiliário

Nos últimos três meses, dois grandes players do setor imobiliário trouxeram à tona a vulnerabilidade do mercado de fiança onerosa, um produto que ainda carece de regulamentação eficaz. Enquanto uma empresa anunciou o fim de um produto de garantia utilizado exclusivamente por imobiliárias parceiras, outra enfrentou dificuldades ao pagar garantias devido ao aumento da inadimplência nos contratos de aluguel.

Encerramento de Produtos e Problemas de Liquidez

No início de junho, o QuintoAndar comunicou a retirada do QuintoCred Garantia, uma garantia oferecida somente por imobiliárias parceiras. A justificativa, segundo a empresa, foi uma estratégia de reestruturação focada em tecnologias e serviços de maior impacto, o que levou ao cancelamento de aproximadamente 45 mil contratos ativos distribuídos por mais de 3 mil imobiliárias em todo o Brasil.

Já em agosto, a colunista Mariana Barbosa, do UOL, destacou a instabilidade do sistema do CredPago, da Loft, que vinha apresentando dificuldades financeiras em pagar garantias devido ao aumento nos casos de inadimplência. A crise se agravou após problemas na Transfeera, descredenciada pelo Banco Central após um ataque hacker que resultou na desvio superior a R$ 1 bilhão de uma empresa de software responsável pela operação do Pix.

O Crescente Problema da Fiança Onerosa Sem Regulamentação

A prática da fiança onerosa surgiu como uma alternativa à fiança tradicional, permitindo que empresas cobrem uma taxa pela garantia de aluguel, uma modalidade prevista na Lei nº 8.245/1991. No entanto, a ausência de regulamentação adequada tem causado apreensão entre especialistas e reguladores.

Segundo Alfredo de Castro, especialista na área, esses episódios representam um alerta importante: “Se problemas acontecem com grandes garantidoras já reconhecidas nacionalmente, imagine o que ocorre com as menores, que muitas vezes surgem sem qualquer respaldo legal”, alerta. Ele explica que atualmente qualquer pessoa pode abrir uma empresa de cobrança e atuar como garantidora, prática considerada irregular e restrita às instituições financeiras.

Desafios e Riscos do Mercado de Garantias Não Regulamentadas

De acordo com Flávio Baère, CEO da Sigafy, o aumento de inadimplências eleva o índice de sinistralidade, uma vez que os prêmios recebidos geralmente representam uma fração do valor que deve ser pago em indenizações. Isso provoca desequilíbrios financeiros, levando algumas garantidoras a atrasar ou barrar pagamentos para manter a saúde econômica.

“Para que essa modalidade funcione, é preciso um grande volume de negócios que a sustente e permita o pagamento de indenizações superiores às receitas. Sem regulação, cada empresa gerencia seu caixa de forma independente”, explica Baère.

Regulação e Riscos Legais no Mercado de Garantias

Somente seguradoras autorizadas pela Susep, a agência reguladora do setor, podem atuar legalmente na oferta de garantias mediante cobrança, uma atividade classificada como securitária pela legislação brasileira. Alfredo de Castro destaca que esse controle é fundamental para assegurar a estabilidade do sistema:

“Quando uma empresa cobra para assumir o risco de inadimplência, ela está praticando atividade de seguro, que exige reservas técnicas e é regulada por lei. A ausência dessa regulamentação na fiança onerosa aumenta o risco de prejuízos e sanções”,

Consequências da Falta de Regulamentação

Para especialistas, a operação de garantidoras não autorizadas coloca imobiliárias e locatários em situação de risco, além de abrir espaço para práticas ilegais. Alfredo de Castro alerta que empresas irregulares que oferecem esse tipo de garantia podem sofrer sanções civis, administrativas e criminais, inclusive com nulidade da garantia.

“Fora o risco de perdas financeiras pelo sumiço, insolvência ou fechamento dessas empresas, cuja capacidade de pagar compromissos é muitas vezes obscura”, completa o especialista.

Impacto No Mercado e Perspectivas Futuras

Baère aponta que as dificuldades enfrentadas por garantidoras não regulamentadas podem acabar prejudicando a confiança de proprietários e imobiliárias na modalidade. Ele ressalta que a brecha na Lei do Inquilinato, que permitiu o surgimento do modelo de fiança onerosa voltado inicialmente para a fiança bancária, foi explorada por empresas que atuam sem respaldo legal ou transparência na saúde financeira.

Por isso, a regulamentação reforçada e o acompanhamento regulatório se mostram essenciais para garantir a segurança de todos os envolvidos, evitando riscos e preservando a estabilidade do mercado de garantias locatícias.

Fonte: equipe de especialistas e regulação do setor imobiliário.