Restrição em aluguel por temporada impacta mercado de estúdios em SP
By Iris Andrade
Proibição de aluguel por temporada em imóveis populares de São Paulo gera impacto no mercado de estudos
Recentemente, mudanças nas regras de uso de imóveis destinados à habitação de interesse social vêm promovendo alterações profundas no setor imobiliário na capital paulista. A nova normativa, que entrou em vigor desde o último dia 30 de maio, proíbe a realização de locações temporárias em unidades classificadas como HIS (Habitação de Interesse Social) e HMP (Habitação de Mercado Popular).
Para os proprietários dessas moradias, a mudança representa uma necessidade de adequação, uma vez que as operações de curta temporada, como o uso via plataformas como Airbnb, deixam de poder ser realizadas nesses tipos de imóveis. Assim, o mercado de estudos e plataformas de locação de curta duração enfrenta now desafios consideráveis na sua estratégia de investimento.
Investidores e rentabilidade sob nova perspectiva
Antes dessas restrições, unidades de até 40 metros quadrados eram altamente demandadas por investidores, especialmente por oferecerem uma rentabilidade superior em até 50% àquela obtida por contratos tradicionais de aluguel residencial. Esses imóveis, muitas vezes adquiridos por valores abaixo de R$ 400 mil, eram considerados porta de entrada ao mercado imobiliário para pequenos investidores, além de serem uma alternativa de retorno elevado.
No entanto, com a implementação das novas regras, que visam garantir o uso social e evitar desvios ou fraudes habitacionais, essa estratégia passa por uma reavaliação. Desde o começo de junho, proprietários de unidades vendidas por valores de até R$ 266 mil para famílias de baixa renda não podem mais operá-las como alugueis por temporada.
Consequências para o mercado de fundos de investimento imobiliário
O impacto da medida não se restringe aos investidores individuais. Os fundos de investimento imobiliário (FIIs), que possuem participação em imóveis direcionados ao segmento de locação de curta temporada ou em unidades populares, também vivem uma fase de incerteza. Especialistas apontam que a geração de receita desses ativos sofrerá forte perda, levando à necessidade de reavaliação de portfólios e possíveis reprecificações.
Felipe Ribeiro, gestor da Rio Bravo Investimentos, afirma que, apesar de alguns fundos manterem exposição a imóveis de menor valor, a maior parte das carteiras concentra ativos fora dessas faixas específicas, o que minimiza o efeito na operação geral. Por sua vez, Pedro Ros, CEO da Referência Capital, destaca que a nova regulamentação pode ampliar a participação de investidores institucionais, que passam a ter regras mais claras de uso dos ativos.
Adaptação do mercado imobiliário
Para contornar as mudanças, empresas do setor estão migrando seus ativos de locação temporária para contratos de longo prazo, que oferecem retorno menor, ou vendendo os imóveis desqualificados para esse tipo de operação. Outra estratégia é buscar empreendimentos localizados próximos a infraestrutura de transporte, considerados mais atrativos para o mercado de moradia tradicional.
Rafael Rossi, CEO da Conviva, destaca que o mercado está se ajustando à nova realidade. “O produto mudou, paga-se menos na terra, mas a demanda por estúdios que não fazem parte dessas categorias permanece forte”, afirma, ressaltando que a empresa mantém menos de 5% de seu portfólio em unidades enquadradas como HIS ou HMP.
Ajustes estratégicos e ações regulatórias
A Housi, uma das plataformas de moradia flexível, informa que criou uma divisão específica para atuar com locações tradicionais em unidades acessíveis às regras municipais, focada em famílias atendidas pelos programas de habitação social.
Por outro lado, as incorporadoras que possuem parcerias com plataformas de aluguel por temporada não quiseram se posicionar publicamente sobre as mudanças. A Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) monitora o cenário e manifesta interesse em contribuir com sugestões que garantam a efetividade das políticas habitacionais sem prejudicar a estabilidade do mercado.
Contexto internacional e panorama legal
- Em várias cidades ao redor do mundo, como Nova York e Barcelona, medidas mais restritivas ao aluguel de curto prazo já estão em vigor. Esses exemplos revelam uma tendência global de controle sobre plataformas como Airbnb frente ao aumento da demanda por moradia social e redução de especulação imobiliária.
- No Brasil, a regulamentação de locações por temporada em condomínios residenciais ainda aguarda definição no Superior Tribunal de Justiça (STJ). Enquanto isso, condomínios buscam estabelecer regras próprias através de atualização de suas convenções, a fim de garantir segurança jurídica.
Perspectivas futuras
A expectativa é que o mercado continue se adaptando às novas regras, com maior foco em contratos tradicionais, na busca por imóveis bem localizados e na austeridade de custos de operação. Especialistas apontam que, mesmo com restrições, o potencial de investimento no segmento de unidades residenciais pequenas permanece elevado, especialmente em áreas conectadas a transporte público de qualidade.