Reforma tributária promete mudar aluguel e venda de imóveis

Imóveis sob a mira da reforma tributária: o que muda na locação e venda

Com a aprovação da reforma tributária, o setor imobiliário e a construção civil devem adaptar-se a um novo cenário de tributação. Empresários, advogados e contadores precisam ficar atentos às mudanças que já têm data para entrar em vigor, pois elas alteram de forma ampla como imóveis são tratados tanto na locação quanto na compra e venda.

Como é hoje a tributação de imóveis

• Locação:
  • Pessoas físicas: não sofrem incidência de ISS nem de PIS/COFINS no momento atual.
  • Pessoas jurídicas: também não pagam ISS sobre locação, mas estão sujeitas à cobrança de PIS e COFINS, normalmente apuradas de forma cumulativa no regime de Lucro Presumido.
• Compra e venda, especialmente no setor da construção civil:
  • Não há cobrança de ISS ou ICMS nessas operações hoje.
  • As empresas são tributadas por PIS e COFINS sobre a receita, conforme o regime tributário adotado.

Quais são as mudanças previstas pela Reforma

A reforma introduz dois tributos novos:

• CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), substituto de PIS e COFINS;
• IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), unificando ICMS e ISS.

Essas mudanças impactam diretamente locação e venda de imóveis. A locação, hoje desonerada de ISS, passará a ser tributada pelo IBS. Além disso, a CBS incidirá sobre a receita de locação, tanto para pessoas jurídicas quanto, em alguns casos, para pessoas físicas que se enquadrarem nos critérios legais.

Consequência prática: empresas que já pagavam PIS/COFINS passam a recolher CBS juntamente com o IBS, com alíquota única. Pessoas físicas, que não tinham PIS/COFINS nem ISS, também poderão passar a pagar CBS e IBS caso atendam aos requisitos legais (ex.: exercício habitual ou volume relevante de receitas).

Outro ponto relevante é a equiparação da locação por temporada (como no Airbnb) ao setor hoteleiro, com tributação semelhante. Enquanto as locações residenciais tendem a ter descontos significativos, as locações de temporada podem ter reduções menores.

Impactos na compra e venda de imóveis

Para operações de compra e venda, a grande novidade é a incidência do IBS, já que ICMS e ISS não existiam nessas operações. Para mitigar o impacto, o texto da Reforma prevê um redutor de 50% da alíquota do CBS/IBS na venda de imóveis novos.

Regras de apuração e planejamento tributário

Com a transformação do PIS/COFINS em CBS e o surgimento do IBS, as regras de apuração tornam-se mais uniformes, afetando tanto o Lucro Presumido quanto o Lucro Real, com impactos diferentes sobre a carga tributária.

A reforma também institui dois mecanismos de atenuação para as operações de compra e venda de imóveis:

• Redutores de ajustes: visam corrigir distorções econômicas e alinhar a tributação à lógica da não cumulatividade, reduzindo a base de cálculo da CBS/IBS em determinadas operações.
• Redutores sociais: vinculados a políticas públicas (habitação, educação, saúde) e promovem redução da base de cálculo com foco em objetivos extrafiscais.

O que empresários e investidores devem fazer

• Revisar estruturas jurídicas e patrimoniais, principalmente aquelas voltadas à locação de imóveis;
• Replanejar operações de compra e venda com base nas novas alíquotas e regras de apuração;
• Adequar os sistemas contábeis para lidar com créditos e débitos da CBS/IBS;
• Acompanhar a regulamentação dos redutores de ajustes e sociais, que podem representar economia fiscal relevante.

Como acompanhar as mudanças na prática

A Reforma Tributária busca simplificação, mas traz desafios para o mercado imobiliário. Entender as mudanças e se preparar desde já é essencial para evitar impactos inesperados e aproveitar as oportunidades do novo sistema. Em outubro, ocorrerá a 2ª edição do Congresso Empresarial, Tributário e Contábil da Paraíba – CETC-PB, no Tribunal de Contas do Estado da Paraíba (TCE/PB), com foco em apresentar as principais mudanças da reforma, inclusive no tema deste artigo.

Evento CETC-PB

O congresso contará com a participação de representantes da Receita Federal, do Senado, do CARF e consultores tributaristas que atuaram no debate da Reforma. As inscrições podem ser feitas pela organização do evento.

Coordenação do CETC-PB: Felipe Crisanto, advogado tributarista e coordenador geral do Congresso.

Conclu­são

Embora a Reforma tenha como objetivo simplificar o sistema tributário, a implementação trará mudanças relevantes para quem atua no mercado imobiliário, exigindo planejamento e ajustes operacionais. O momento é de preparar-se para as novas regras que começarão a valer e aproveitar possíveis oportunidades de economia fiscal.

Fonte: Jornal da Paraíba