Reforma Tributária Pode Impactar Drasticamente o Mercado Imobiliário

Reforma tributária traz mudanças significativas para o setor imobiliário

Com a aprovação da Emenda Constitucional nº 132 em dezembro de 2023, o cenário tributário no Brasil passou por uma grande transformação, impactando diretamente o setor imobiliário. A Lei Complementar nº 214/2025, sancionada em janeiro de 2025, detalha as novas regras do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que substituirão gradualmente tributos tradicionais como PIS, Cofins, ICMS e ISS.

A transição será gradual, com um período de testes iniciado em 2026, atingindo sua vigência plena em 2033. Essa mudança busca simplificar o sistema tributário e promover maior neutralidade fiscal, afetando diversas operações imobiliárias e levando o setor a se adaptar às novas regras.

Regime Específico para o setor imobiliário

O setor imobiliário agora conta com um regime tributário próprio, regulamentado pelos artigos 251 a 271 da LC 214/25:

• Fatos geradores: As operações sujeitas ao novo imposto incluem venda de imóveis (como incorporação imobiliária e parcelamento do solo), cessões, transferências de direitos reais, locações, arrendamentos, além de serviços de administração e intermediação imobiliária e atividades de construção civil. Ainda assim, operações de permuta (exceto sobre a torna), transmissões de direitos reais de garantia e atividades de gestoras de fundos patrimoniais estão isentas.
• Momentos do fato gerador: Para venda de imóveis e cessões de direitos, o fato ocorre na assinatura do contrato. Na locação ou arrendamento, o fato é gerado a cada pagamento. Para construção civil, o momento é no fornecimento do serviço.
• Alíquotas reduzidas: As taxas do IBS e CBS para operações imobiliárias são em média 50% menores que as taxas normais, chegando a 70% de redução em locações, cessões e arrendamentos.

Contribuintes e base de cálculo

As pessoas jurídicas que realizam essas operações passam a ser contribuintes obrigatórios. Pessoas físicas também podem ser tributadas se apresentarem receitas anuais superiores a R$ 240.000,00 com atividades de locação, cessão ou venda de vários imóveis, especialmente em operações envolvendo mais de três imóveis ou imóveis adquiridos há menos de cinco anos.

A base de cálculo considera o valor da venda, aluguel, cessões, trabalhos de construção ou administração, incluindo juros e atualização monetária. Tributos e despesas condominiais são excluídos para evitar a bitributação, enquanto o valor de referência dos imóveis será definido com base em dados de mercado, cartórios e administrações fiscais.

Mecanismos de ajuste e redução tributária

Para evitar a bitributação e favorecer operações de interesse social, foram criados mecanismos como o Redutor de Ajuste, que diminui a base de cálculo conforme o valor de referência dos imóveis, além de um Redutor Social, que oferece descontos para imóveis residenciais de interesse social, possibilitando deduções de até R$ 100.000,00 na venda de imóveis novos e nunca utilizados e deduções mensais de R$ 600,00 na locação.

Regimes de transição

As operações iniciadas antes de 2029 terão regras específicas de transição:

1. Incorporação imobiliária: empresas com patrimônio de afetação, até 31/12/2028, poderão optar por regimes especiais de recolhimento, com alíquotas reduzidas de 2,08% ou 0,53% sobre a receita mensal, sem direito a créditos.
2. Parcelamento do solo: empreendimentos registrados até final de 2028 poderão optar por tributação de 3,65% sobre receita bruta.
3. Locações e cessões: contratos firmados até 16/01/2025, mediante comprovação, podem pagar IBS e CBS com base na receita, com uma alíquota de 3,65%, sem direito a créditos.

A partir de 2029, será possível deduzir da base de cálculo valores gastos com bens e serviços utilizados na incorporação e construção, desde que esses custos tenham sido tributados pelo ICMS ou ISS, podendo ser acumulados aos créditos existentes e utilizados para reduzir o valor devido na apuração do imposto.

Impactos e expectativas

Especialistas apontam que a implementação gradual permitirá que o setor imobiliário se ajuste às novas regras sem prejuízos imediatos, promovendo maior clareza e simplificação nos processos de tributação. Contudo, a adaptação exigirá atenção às novas alíquotas, regimes de transição e mecanismos de incentivo social, visando garantir maior eficiência e justiça fiscal na área imobiliária.

O momento de transição também trará benefícios a longo prazo, como a redução na carga de impostos e uma maior transparência nas operações do setor, refletindo em maior competitividade e desenvolvimento para o mercado imobiliário brasileiro.

Fonte: setor imobiliário do escritório Urbano Vitalino.