Reforma tributária pode atrasar lançamentos de imóveis: entenda

Reforma tributária traz incertezas ao mercado de imóveis, com foco na transição de regimes

A reforma tributária, apresentada com a promessa de simplificar o sistema, está gerando efeitos opostos no setor da construção civil. Enquanto busca reduzir burocracias, o conjunto de mudanças aumenta a complexidade e deixa empresas do ramo sem clareza sobre os custos envolvidos nos projetos.

Prazo de transição e mudanças em vigor

A transição da reforma tem início em janeiro de 2026 e deve se consolidar em 2033. Nesse período, o setor ainda acompanha como ficará a carga tributária, já que as regras finais estão sendo definidas ao longo do processo de implementação.

Retenção atual versus novo formato tributário

Atualmente, a construção civil é tributada com uma alíquota de 4% sobre a receita bruta por meio do Regime Especial de Tributação (RET). Com a consolidação da reforma, esse regime deixará de existir. A partir de 2026, na fase de transição, incorporadoras e construtoras poderão optar por manter o RET até a consolidação ou migrar para o novo modelo, com IBS e CBS, cujas alíquotas ainda não foram definidas.

Decisão de migrar ou não

Quem quiser migrar antes terá de analisar cada projeto de forma individual, já que as tributação e tributos incididos variam conforme o tipo de obra e o público-alvo. Segundo o advogado Álvaro Lucasechi, sócio de direito imobiliário do KLA Advogados, a escolha de adiantar a migração depende de estudo caso a caso, e não é esperada uma alíquota mais favorável que a do RET. “Melhor que a alíquota do RET para as incorporadoras é impossível,” afirma.

Split payment e impactos de caixa

Outro ponto-chave é o mecanismo de split payment, que passa a vigorar com o novo modelo tributário. Hoje, o valor faturado já traz o imposto incluído, a empresa recebe o pagamento e repassa os tributos nos meses seguintes. Com o modelo proposto, o recolhimento do tributo pela federação pode ocorrer de forma direta, o que pode comprometer o fluxo de caixa das empresas.

O que esperar nos próximos meses

• A regulamentação permanece em desenvolvimento, com ajustes previstos até a consolidação do novo regime.
• As decisões de migração devem ocorrer de forma gradual e dependem do aprofundamento de cada projeto.
• É improvável que o governo defina alíquota mais vantajosa que a atual para o setor, segundo especialistas.
• O setor da construção precisa acompanhar de perto o impacto financeiro sobre os custos dos lançamentos.

O aperfeiçoamento regulatório segue em curso, com o objetivo de esclarecer o custo final dos projetos imóveis e evitar atrasos nos lançamentos à medida que as regras vão ganhando definição.

Fonte: ISTOÉ Dinheiro