Reforma tributária muda venda de imóveis

Nova tributação sobre venda de imóveis no Brasil entra em vigor com a reforma aprovada em 2023

A reforma tributária aprovada em 2023 altera as regras para a venda de imóveis, criando encargos adicionais que vão além do Imposto de Renda de Pessoa Física (IRPF). O conjunto de mudanças instituiu dois novos tributos para pessoas físicas que realizam vendas com frequência, e o prazo para reorganizar o patrimônio está se aproximando do fim.

O que são IBS e CBS e como eles funcionam

Entre os itens novos, destacam-se o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), que substitui ICMS e ISS, e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), que substitui PIS e Cofins. Juntos, os tributos seguem o modelo do IVA (Imposto sobre Valor Agregado) e devem trabalhar com uma alíquota padrão estimada entre 26,5% e 28%, uma das mais altas do mundo. O setor imobiliário recebe tratamento diferenciado, com corte de 50% na alíquota e a possibilidade de abater até 100 mil reais da base de cálculo.

Quem paga os novos impostos

A incidência do IBS e da CBS não atinge vendas isoladas. A lei determina três critérios objetivos para enquadramento como contribuinte:

1. Mais de três vendas ou cesões de direitos imobiliários em um mesmo ano. A contagem considera operações como usufruto, quando alguém transfere o direito de usar e receber os frutos do imóvel mantendo a propriedade. A contagem é feita com base no ano anterior; quem vende quatro imóveis em um ano pagará os impostos sobre as vendas do ano seguinte.
2. Construção e venda recente. Construtores ou incorporadores que venderem um imóvel em menos de cinco anos de aquisição estarão sujeitos aos novos tributos. Basta um único imóvel para acionar a tributação; a venda após cinco anos fica isenta.
3. Não adianta fechar empresas para driblar as regras. Especialistas ressaltam que encerrar uma empresa para transferir imóveis para pessoa física não muda a carga tributária se o volume de vendas continuar acima de três transações anuais.

Três mecanismos que reduzem o impacto

A reforma criou três formas de reduzir a carga tributária principalmente para quem vende imóveis como pessoa física:

1. Alíquota com desconto de 50%. Se a alíquota padrão for 26,5%, a aplicável ao setor fica em 13,25%.
2. Imposto apenas sobre o lucro. O imposto incide sobre o ganho de capital, não sobre o valor total da venda. É possível usar a “memória de custo” para abater o valor investido na aquisição. Ex.: comprado por 100 mil e vendido por 150 mil gera imposto apenas sobre os 50 mil de lucro.
3. Abatimento de até 100 mil na base de cálculo. Em vendas com lucro de 200 mil, podem abatidos 100 mil, ficando o imposto aplicado sobre 100 mil. Os abatimentos variam: 100 mil para imóveis residenciais construídos e 30 mil para lotes residenciais, reajustados anualmente pelo IPCA.

Exemplos práticos de cálculo

A seguir, ilustrações de como os benefícios atuam na prática, considerando construção e venda de imóveis residenciais e operações simples de venda:

Exemplo com construção e venda futura

• Preço de venda: 500 mil reais
• Investimento na construção: 300 mil reais
• Lucro bruto: 200 mil reais
• Abatimento: 100 mil reais
• Base de cálculo final: 100 mil reais
• Alíquota aplicada: 13,25%
• IBS + CBS a pagar: 13.250 reais

Sem os benefícios, o imposto seria calculado sobre 200 mil de lucro com alíquota de 26,5%, resultando em 53 mil reais. A economia é de 39.750 reais, equivalente a pagar apenas 25% do que seria sem os descontos.

Venda de imóvel usado

• Compra: 2025 por 400 mil reais
• Venda: 2027 por 600 mil reais
• Lucro: 200 mil reais
• Abatimento: 100 mil reais
• Base de cálculo: 100 mil reais
• IBS + CBS (13,25%): 13.250 reais

O Imposto de Renda continua

Mesmo com as mudanças, o IR sobre ganho de capital não foi alterado. O IBS e a CBS representam tributos adicionais apenas para quem se enquadra nos critérios de frequência de vendas; o IR permanece para todas as transações.

Cronograma de implementação

As mudanças caminham em fases, com começo regulatório em 2023 e transição até 2027, seguindo marcos legais específicos para o setor imobiliário.

Fase regulatória até o fim do ano

A Emenda Constitucional 123 autorizou a reforma, deixando detalhes para leis complementares. Em 2025, a Lei Complementar 214 regulamentou regras para o setor de imóveis, definindo alíquotas, abatimentos e critérios de incidência.

2026: o ano-chave

2026 é o ano de preparação e monitoramento. A Receita Federal implementará o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e aprimorará cruzamentos de dados para rastrear movimentações. Em 2026 fica definido quem será tributado em 2027. Quem vender mais de três imóveis em 2026 ou construir e vender um imóvel será automaticamente enquadrado como contribuinte de IBS e CBS a partir de 2027. Imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 2026 podem usar o valor de compra atualizado como memória de custo nas futuras vendas.

Janeiro de 2027: início da cobrança

A primeira cobrança do IBS e da CBS ocorrerá a partir de 1º de janeiro de 2027, para quem se enquadrar nos critérios de volume de 2026. Vendas realizadas até o fim de 2026 podem influenciar quem será contribuinte no ano seguinte.

Fiscalização total e decisões estratégicas para quem investe em imóveis

Além das regras, 2026 também marca a entrada em operação do maior sistema de fiscalização imobiliária da história. O CIB, identificado único para cada imóvel, unifica informações de cartórios, IPTU e outros cadastros, integrando dados no sistema nacional Cinter. A Receita terá visibilidade total sobre o patrimônio de cada contribuinte, com cruzamentos automáticos de dados e penalidades que podem chegar a 150% do imposto devido em casos de omissão de informações. O CIB também estabelece um “valor de referência” para cada imóvel, com estimativas de preço baseadas em transações locais.

Pessoa física ou jurídica: qual é a melhor forma?

Com o CIB tornando cada operação rastreável, a escolha entre manter imóveis como pessoa física ou estruturar uma pessoa jurídica deixa de ser apenas estética e passa a ter impacto tributário direto. Empresas podem se beneficiar da não cumulatividade, permitindo créditos por impostos pagos em etapas anteriores do fluxo. Uma empresa que paga IBS e CBS ao adquirir terreno pode descontar esse valor na venda de imóveis já construídos. Pessoas físicas, por outro lado, não têm esse crédito e pagam a carga integral na venda. Especialistas costumam indicar que investidores com portfólio grande e operações frequentes tendem a obter vantagens estruturando holdings patrimoniais ou pessoas jurídicas, enquanto quem mantém imóveis para uso próprio pode continuar com a pessoa física para evitar custos administrativos.

Fonte: Gazeta do Povo