Reforma tributária mantém liberdade na negociação de preços de imóveis

Reforma Tributária Não Estabelece Tabela de Preços de Imóveis nem Impede Negociação Livre

Com a entrada em vigor da nova legislação tributária, muitas informações têm sido equivocadamente difundidas. Um vídeo viral, por exemplo, alega que, a partir de 2026, o governo passará a determinar o valor de compra e venda de imóveis, deixando de permitir a livre negociação entre compradores e vendedores. No entanto, essa interpretação está incorreta.

O que diz a legislação

Em janeiro de 2025, o presidente Luiz Inácio Lula da Silva sancionou a Lei Complementar 214/2025, alterando diversos aspectos do mercado imobiliário e do sistema tributário. Um artigo específico dessa lei, o 256, tem sido alvo de interpretações distorcidas. Segundo especialistas, ele refere-se à possibilidade de a Receita Federal realizar verificações independentes sobre os valores declarados pelos contribuintes, com o objetivo de evitar fraudes fiscais, e não de fixar preços.

• O governo pode analisar preços praticados no mercado imobiliário;
• Recebe informações das administrações tributárias de municípios, estados e do Distrito Federal;
• Utiliza dados de registros e documentos notariais;
• Considera características específicas do imóvel, como localização, tipologia, padrão construtivo e data de construção.

Esclarecimentos de especialistas

A advogada Paula Beatriz Loureiro Pires, especialista em direito tributário, reforça que a legislação apenas estabelece um valor de referência para o cálculo de impostos, que pode ser contestado judicialmente. Ela explica:

“Todo comprador e vendedor continua podendo negociar livremente o valor do imóvel. O que a lei regula é a criação de um valor base de cálculo para fins fiscais, não a fixação obrigatória do preço na transação.”

Já o advogado Kênio de Souza Pereira, da Abami (Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário), destaca que essa regra serve para a apuração de tributos, como o Imposto sobre Transmissão de Bens e Imóveis (ITBI), e não para limitar a liberdade de negociação.

• Ele explica que o valor de mercado de um imóvel é sempre definido pela lei da oferta e da procura, considerando fatores como custo, características físicas e o momento de mercado.
• O governo utilizará um sistema, o Sinter, que fornecerá um valor de referência atualizado anualmente, podendo ser impugnado pelo contribuinte.

Permissão para negociação livre

Guilherme Manier, sócio da Viseu Advocacia, acrescenta que o foco da reforma tributária é estruturar a fiscalização, não regular o valor de venda. Assim, a negociação direta entre as partes permanece totalmente garantida.

Resumindo, a nova legislação não pretende tabelar preços ou restringir a liberdade na negociação de imóveis. O que ela faz é estabelecer um valor de referência para cálculo de tributos, que pode ser questionado judicialmente, sem interferir na autonomia do mercado imobiliário.

Fontes consultadas

Especialistas de diferentes áreas do direito e a íntegra da Lei Complementar 214/2025 confirmaram que a legislação mantém a liberdade de negociação de preços, apenas criando mecanismos de fiscalização para evitar fraudes fiscais.