Receita Federal e permutas com incorporadoras

Permutas com incorporadoras: o que diz a Cosit 89/2025 e por que não inaugura um regime mais gravoso

A Receita Federal publicou a Solução de Consulta Cosit nº 89/2025, reacendendo o debate sobre a tributação de operações de permuta de terrenos por unidades futuras em empreendimentos imobiliários. A discussão ganhou espaço na imprensa, com leituras divergentes sobre o impacto da norma.

O que dispõe a Cosit 89/2025

O foco da solução está na apuração do ganho de capital em operações em que o pagamento pela alienação do terreno ocorre de forma parcelada e proporcional ao resultado do empreendimento. Os pontos centrais já aparecem na regulamentação anterior e são reiterados pela autoridade fiscal:

1. Apuração inicial do valor de alienação: deve observar o que está previsto no contrato de compra e venda. Caso não haja estipulação objetiva, aplica-se o valor de mercado, conforme o art. 19 da IN 84/2001.
2. Ajuste posterior: se, durante a execução do contrato, o montante efetivamente recebido superar o valor inicial apurado, esse excesso deve ser ajustado com tributação complementar.
3. Tributação proporcional ao recebimento: o ganho de capital pode ser tributado de acordo com a parcela recebida em cada mês, conforme o art. 31 da IN 84/2001.
4. Dedutibilidade de corretagem: despesas comprovadas de corretagem imputadas ao alienante podem ser deduzidas na apuração.

Em resumo, a norma não cria uma obrigação tributária nova ou inesperada. Ela reforça a necessidade de ter um valor de alienação definido ou determinável, com ajustes caso o resultado final descarte esse patamar.

Por que não se inaugura um regime mais gravoso?

Alguns textos jornalísticos chegaram a afirmar que a Cosit 89/2025 instituiria um regime mais pesado para as permutas. A leitura técnica da norma aponta três motivos para isso não ocorrer:

• A regra já existia: a exigência de valor determinado ou determinável e a possibilidade de ajuste posterior já estavam previstas desde a IN SRF nº 84/2001. A Cosit apenas esclarece a aplicação dessas diretrizes às permutas em que a remuneração do terreno é parte do empreendimento.
• Não há tributação antecipada sobre o incerto: a tributação ocorre à medida do recebimento. Caso haja acréscimo futuro, tributa-se apenas a diferença, em alinhamento com o princípio da realização da renda.
• Segurança jurídica reforçada: a Cosit oferece clareza que evita interpretações distintas que poderiam gerar litígios.

O papel do planejamento contratual

O principal aprendizado da leitura da Cosit 89/2025 é a importância de contratos bem estruturados. Proprietários de terrenos e incorporadoras devem fixar, já no instrumento, critérios de avaliação do imóvel, valores mínimos de referência e regras claras de ajuste, de modo a alinhar a operação com a legislação tributária e evitar indeterminações.

Práticas contratuais cuidadosas ajudam a evitar a imagem de “dor de cabeça” associada a permutas, mostrando que o desafio está na técnica de estruturação, não na norma em si.

Conclusão

A Solução de Consulta 89/2025 não gera insegurança nem transforma as permutas imobiliárias em armadilhas tributárias. Pelo contrário, reitera regras já consolidadas e ressalta a necessidade de planejamento prévio e transparência contratual. A leitura responsável da norma aponta que a Receita exige um preço de alienação determinado ou determinável, compatível com o valor de mercado, para que a tributação do ganho de capital ocorra de forma proporcional, transparente e ajustável.

Referências

• Solução de Consulta Cosit nº 89/2025, Receita Federal do Brasil.
• Instrução Normativa SRF nº 84/2001, Secretaria da Receita Federal.

Fonte: Consultor Jurídico