Quem sente as mudanças no mercado de imóveis

Mercado imobiliário recebe impulso com mudança no registro: CNJ determina retirada de exigência de certidões negativas

Em setembro de 2025, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) decidiu alterar o critério para registro de escrituras de compra e venda de imóveis, estabelecendo que certidões negativas de débitos fiscais não podem mais ser exigidas como condição para o registro. A medida, definida no PCA 0001611-12.2023.2.00.0000, representa avanço na desburocratização do setor, ao mesmo tempo em que transfere ao comprador e aos profissionais que o assessoram a responsabilidade de identificar potenciais passivos ocultos.

O entendimento central é simples: “não se pode condicionar o registro à inexistência de débitos”. Assim, as certidões deixam de ter natureza obrigatória e passam a ter caráter informativo. Normas estaduais ou municipais que ainda exigiam esse requisito passam a perder validade, criando um padrão uniforme em todo o país.

O que muda na prática

Com a mudança, transações que antes paralisavam por pendências fiscais podem seguir adiante, desde que o adquirente faça a devida diligência. O papel do cartório deixa de funcionar como filtro definitivo; a segurança da operação passa a depender da avaliação documental realizada pelas partes e da qualidade das informações reunidas ao longo do processo de compra.

Impactos para compradores e negócios

• Desbloqueio de negócios: operações antes restritas por questões fiscais ganham tração.
• Maior responsabilidade do comprador: avaliação de riscos, verificação de possíveis passivos e elaboração de contratos robustos ganham importância central.
• Continuam existindo riscos de execuções fiscais ou penhoras, mas o foco de prevenção desloca-se do balcão do cartório para a análise contratual e documental.

Exemplos de aplicação

Em aquisições, a ausência de checagens sobre debitos do vendedor pode levar a bloqueios futuros, mesmo com a escritura já registrada. Em condomínios, a falta de verificação de débitos condominiais ou de litígios pode resultar em dívidas ou encargos que repassem ao novo proprietário.

Perspectiva institucional

A decisão reforça a coerência federativa ao eliminar a diversidade de entendimentos regionais que antes permeavam o registro imobiliário. Além disso, está alinhada a uma linha jurisprudencial que privilegia a proteção ao direito de propriedade, desde que haja responsabilidade e transparência por parte de quem adquire o bem. A adaptação prática tende a ocorrer gradualmente, com eventualmente enfrentar resistência inicial em cartórios e corregedorias.

Recomendações para o mercado

Especialistas apontam para o fortalecimento da auditoria prévia e da governança contratual como pilares para um mercado mais profissional. Advogados, incorporadoras, imobiliárias e administradoras condominiais deverão oferecer análises documentais detalhadas, identificar riscos e estruturar contratos que prevejam responsabilidades e indenizações, assegurando maior previsibilidade às transações.

Conclusão

A retirada da exigência de certidões negativas transforma a prática registral, tornando o processo de compra e venda mais ágil e menos burocrático, porém exigente do ponto de vista de diligência. A segurança jurídica passa a depender da qualidade da análise realizada pelas partes, do contrato elaborado e da governança documental envolvida na transação.

Fonte: Migalhas