Quem paga a Reforma Tributária nos aluguéis?

Reforma tributária na locação de imóveis chega com novos tributos e regras de repasse

A reforma tributária que entra em vigor em 2027 promete grandes mudanças para o setor de locação de imóveis. Sob o novo desenho, a cobrança de tributos sobre a atividade será ampliada, com a criação da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) em âmbito federal e, gradualmente, o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), com competências municipal e estadual, a partir de 2029. Em conjunto, esses tributos podem representar um impacto de até 28% sobre o valor dos contratos de locação. O desafio imediato para proprietários, imobiliárias e inquilinos é entender quem arcará com esses custos adicionais e como ficará o repasse.

Contexto: como hoje a tributação funciona no aluguel

Atualmente, a tributação no Brasil é baseada no consumo: ISS para serviços municipais, ICMS para mercadorias estaduais, e tributos federais como PIS e COFINS incidentes sobre a receita. A locação, por não se enquadrar estritamente como serviço ou mercadoria, paga poucos tributos em comparação com outras atividades. Com a reforma, no entanto, CBS e IBS passarão a compor a carga tributária prevista para o setor.

Que mudanças são esperadas com a reforma

O CBS será cobrado pela União e, em fases, o IBS passará a ter abrangência municipal e estadual. A soma dos novos tributos poderá chegar a até 28% do valor dos contratos de locação. Diante disso, locadores, imobiliárias e locatários discutem como distribuir esse peso adicional entre si. Um ponto central é a redação contratual: contratos firmados antes da reforma podem não tratar de tributos novos, e, por isso, muitos exigem cláusulas que indiquem se o preço deve ser bruto (sem tributos) ou líquido (com tributos já inclusos). Sem essa definição, a interpretação costuma recair sobre quem suporta o custo, o que pode recair sobre o consumo do locatário.

Modelos contratuais para o repasse

Especialistas destacam a importância de cláusulas abrangentes que prevejam o repasse de taxas vigentes e futuras aos inquilinos, bem como a remoção da necessidade de aditivos para cada mudança tributária. Quando o contrato especifica o preço como bruto, normalmente o locador arca com os tributos; se o preço for líquido, caberá ao locatário arcar com tributos adicionais. Em situações de contrato sem distinção clara, a orientação é adotar disposições claras que determinem quem assume os tributos, evitando disputas futuras.

Transição: contratos vigentes e renegociação

Locações firmadas antes da reforma serão tributadas apenas a partir de 2027, conforme o cronograma da mudança. Assim, há espaço para renegociação ou até rescisão de contratos com vigência durante o período de transição, para alinhar as regras aos novos tributos. A recomendação é avaliar contratos vigentes na janela de transição e planejar ajustes para evitar surpresas no futuro.

Split payment e o novo fluxo de pagamentos

Entre as novidades está o chamado split payment: o banco emissor do boleto discriminará o valor devido aos tributos do aluguel. O inquilino receberá uma cobrança com nota fiscal que especifica os tributos; a prática ainda é inédita e deve ser adotada gradualmente. Até que o sistema seja plenamente implementado, o locador permanece como responsável pelo recolhimento dos tributos.

Quem fica sujeito à tributação como pessoa física

Mesmo com a reforma, nem todo locador pessoa física será contribuinte. As regras indicam que a tributação recai sobre quem detenha pelo menos quatro imóveis locados, com valor de locação total anual mínimo de 240 mil reais, ou 20 mil reais mensais. Existe também a chamada “regra da explosão”, em que a receita de locação de um único imóvel ultrapassa o teto anual permitido, mantendo a tributação conforme o novo regime. Ainda assim, há previsão de redução de alíquotas, com possibilidade de até 70% de desconto, a depender de avaliação do Senado, além de um redutor social de 700 reais para locações feitas a pessoas físicas, com o objetivo de atenuar o impacto no consumidor.

O papel das imobiliárias na transição

Imobiliárias devem atuar como educadoras e mediadoras, explicando aos clientes as mudanças, os novos impostos e quem deverá arcar com cada custo. Algumas empresas já promovem ciclos de esclarecimento para compradores, vendedores e locadores. A organização da base de dados, a prestação de orientações técnicas e o suporte documental passam a ganhar relevância, já que a emissão de nota fiscal para operações de locação se torna rotina no novo regime.

Impactos práticos para o mercado

Especialistas apontam que o aumento na carga tributária pode pressionar o custo da habitação. Mesmo que, em um primeiro momento, a expectativa seja de que os tributos sejam repassados aos inquilinos, há preocupações com a inadimplência e com a qualidade das moradias no valor acordado. O cenário pede planejamento financeiro e organização documental por parte de locadores, bem como maior transparência nas negociações com quem aluga.

Em exemplo recente, a atuação de imobiliárias que promovem eventos educativos para clientes demonstra a importância de alinhar as expectativas com as mudanças fiscais, mitigando custos e fortalecendo a competitividade de créditos imobiliários, diante de um ambiente tributário em transformação.

Conclusão

A reforma tributária no mercado de locação de imóveis cria um novo patamar de tributação e exige ajustes contratuais, medidas de transparência e uma atuação mais proativa das imobiliárias. Com cronograma gradual de implementação e várias situações a serem definidas entre locador e locatário, o setor precisa orientar-se para minimizar impactos e manter a estabilidade dos contratos.

Fonte: Imobi Report