Qual rende mais: comprar ou desenvolver FIIs

Mercado de FIIs logísticos: gestores apontam maior retorno em imóveis prontos diante Selic alta

Com a Selic em patamar elevado e liquidez ainda restrita, gestores do setor avaliam que imóveis logísticos estabilizados têm oferecido melhor equilíbrio entre risco e retorno, em especial frente a cenários de desenvolvimento do zero.

Cenário macro e o dilema entre desenvolver ou adquirir

Em tempos de juros altos, o mercado de galpões logísticos passa por uma reavaliação de estratégias. Embora o desenvolvimento especulativo e operações built to suit (BTS) continuem relevantes, muitos gestores destacam que adquirir ativos maduros vem recebendo maior atenção pela previsibilidade de fluxo de caixa e pela capacidade de uso eficiente de capital.

Visão de gestores sobre as opções

Rafael Fonseca, sócio e CIO da Bresco Investimentos, afirma que o ambiente atual abre oportunidades em diferentes frentes, mas que, ao balancear risco e retorno, os imóveis já estabilizados costumam oferecer o melhor equilíbrio. Segundo ele, é possível originar propriedades maduras com cap rates atrativos e, mesmo com juros elevados, utilizar alavancagem de forma eficiente. Em um evento promovido pela XP, ele citou uma transação em aprovação pela Bresco com expectativa de retorno entre 25% e 30% em três anos, patamar considerado expressivo frente a projetos de desenvolvimento.

Do lado da Kinea, o gestor Carlos Martins concorda que ambas estratégias têm espaço, porém ressalta que comprar galpões prontos pode ser um atalho eficiente em um mercado com pouca liquidez e fundos negociando abaixo do valor patrimonial. O desafio, segundo ele, é encontrar ativos realmente bons, já que o vendedor pode empurrar também opções menos atraentes. O desenvolvimento continua competitivo por permitir controle total sobre terreno, desenho e especificações técnicas, mas requer tempo, execução e funding num cenário de captação mais difícil. Martins também comenta que a menor presença de investidores internacionais, em função de juros globais elevados, aumenta a pressão sobre os preços no mercado secundário.

Implicações para investidores

Especialistas ressaltam que, diante do cenário atual, a estratégia de aquisição de ativos maduros de alta qualidade tende a entregar retorno ajustado ao risco mais estável, com potencial de valorização caso o ciclo financeiro se reverta. O desenvolvimento permanece válido para projetos específicos, desde que haja condições de funding mais favoráveis e prazos de execução compatíveis com a liquidez disponível.

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Fonte: InfoMoney