PBH mostra como revitalizar a Região Central

Prefeitura envia projeto de lei para incentivar ocupação e renovação do Centro de BH

A prefeitura de Belo Horizonte encaminhou à Câmara Municipal, nesta quinta-feira (6), um projeto de lei que cria incentivos fiscais e urbanísticos com o objetivo de estimular a ocupação e a renovação da região central da cidade. A vigência é de 12 anos e o programa abrange dez bairros.

O programa de operação urbana atinge os bairros Centro, Carlos Prates, Bonfim, Lagoinha, Concórdia, Floresta, Santa Efigênia, Boa Viagem, Barro Preto e Colégio Batista. O território está dividido em duas áreas: uma dentro do perímetro da Avenida do Contorno e outra com as demais regiões.

O objetivo é facilitar a construção de moradias na área central, incluindo habitação de interesse social, aproximar a população da oferta de empregos e reduzir deslocamentos diários para a Região Metropolitana.

O que o projeto busca além de moradia

Além da habitação, o texto prevê a recuperação de espaços públicos e áreas verdes, proteção ao patrimônio cultural por meio de incentivos à preservação de imóveis históricos e redução da pressão sobre áreas ambientalmente sensíveis.

Seis tipos de obras recebendo benefícios

A lei identifica seis categorias de empreendimentos que terão incentivos:

• reforma de edificações antigas (retrofit);
• construção de habitação de interesse social;
• finalização de obras abandonadas;
• substituição de estacionamentos caracterizados como imóveis subutilizados;
• substituição de galpões;
• novas edificações em trechos específicos dos bairros.

O projeto cria a Unidade de Regeneração, que representa o potencial de construção extra gerado por um empreendimento na área central. Essa unidade pode ser vendida e convertida em área de construção em outro imóvel dentro ou fora da região da operação.

O cálculo utiliza valores de ITBI dos terrenos para garantir equivalência financeira. A prefeitura monitorará as unidades, mas a comercialização será livre. A cada ano, serão emitidas unidades municipais equivalentes a 10% do estoque do ano anterior.

Como funcionam os benefícios ao longo do tempo

Os benefícios diminuem com o tempo para estimular adesão rápida. No retrofit, o fator começa em 1,5 nos dois primeiros anos, cai para 1,2 entre os anos 2 e 4, e chega a 0,8 entre anos 4 e 6. Habitação de interesse social mantém o fator máximo de 1,5 durante todo o período.

Para a finalização de obras abandonadas, substituição de estacionamentos e galpões, os fatores são 0,5, 0,4 e 0,3, conforme o tempo de protocolo. Edificações em área específica têm fator fixo de 0,6.

Regras de construção e flexibilização

Os empreendimentos poderão usar até 70% a mais do coeficiente máximo permitido, através do potencial extra. O cálculo do coeficiente de aproveitamento seguirá a fórmula Ca = ATE/1,7/AT. A proposta também dispensa afastamentos laterais e de fundos. Obras que cumprirem condições específicas ficam livres de licenciamento urbanístico e de estudo de impacto de vizinhança.

Isenções de impostos durante e após as obras

IPTU fica isento durante a construção, desde que a obra seja concluída em até 48 meses. Imóveis do Programa de Locação Social e habitação de interesse social também teriam isenção, com a última categoria isenta por até 10 anos após a conclusão.

Dívidas de IPTU formadas até 31 de dezembro de 2020 serão perdoadas para imóveis enquadrados como retrofit, habitação de interesse social ou finalização de obras abandonadas.

ITBI fica isento na compra de imóvel para construção de empreendimento incentivado e em até duas vendas posteriores, desde que ocorram em até dois anos após a conclusão. Taxas de projeto, vistoria e fiscalização de obras também ficarão isentas.

Outorga e arrecadação

A cobrança pela construção além do coeficiente básico ficará temporariamente suspensa. Projetos protocolados nos primeiros dois anos terão 100% de isenção; entre dois e quatro anos, 50%; depois de quatro anos, volta a ser cobrada integralmente. A prefeitura argumenta que a arrecadação dessa taxa foi baixa nos últimos cinco anos — cerca de R$ 4 milhões na área central e R$ 17 milhões na área dois —, sustentando que a base de arrecadação pode aumentar após as isenções

Contrapartidas para os empreendimentos

Para receber os benefícios, os empreendimentos devem plantar árvores de médio ou grande porte no afastamento frontal, com mínimo de uma árvore a cada 20 metros lineares de testada. A Secretaria Municipal de Política Urbana pode dispensar o plantio nos casos em que o terreno não permita.

Empreendimentos com áreas de uso público podem crescer mais. Cada metro quadrado de área aberta ao público permite acréscimo de um metro quadrado de construção. Se houver bebedouros, brinquedos, equipamentos esportivos ou passagem entre quadras, o acréscimo pode aumentar entre 0,25 e 0,5 metro quadrado por equipamento.

Acompanhamento e governança

Um comitê gestor será criado com representantes de sete secretarias municipais para acompanhar a implementação, analisar projetos, decidir casos omissos, convocar estudos de impacto quando necessário e monitorar as Unidades de Regeneração. A Secretaria Municipal de Política Urbana coordenará o comitê, que terá seis titulares e seis suplentes, demais secretarias terão um titular e um suplente cada. A participação não será remunerada.

Imóveis tombados e transferências de potencial

Imóveis tombados em áreas específicas terão cálculo próprio para a transferência de potencial construtivo. A área passível de transferência será a área do terreno multiplicada pelo coeficiente básico. Proprietários poderão solicitar nova geração de transferência a cada cinco anos, correspondente a um terço do potencial, desde que o imóvel esteja em bom estado e todo o potencial anterior já tenha sido transferido.

Penalidades por atraso

Quem não concluir a obra em 48 meses pagará multa de 50% do valor do metro quadrado do terreno para cada metro quadrado de potencial construtivo gerado. O descumprimento do Termo de Conduta Urbanística também pode gerar multa.

Projeção de efeito fiscal

A gestão pede que os benefícios fiscais sejam compensados por aumento de arrecadação ao longo de 12 anos. A projeção aponta que as receitas de ISS incidentes sobre obras podem superar a renúncia de receita.

Fonte: notícia de referência