Novo modelo de financiamento de imóveis promete mudar o mercado

Governança anuncia medidas para ampliar crédito imobiliário na classe média

O governo brasileiro tem trabalhado em uma série de ações que visam facilitar o acesso ao crédito para a classe média, incluindo uma equipe conjunta com o Banco Central (BC). Entre as propostas está o destravamento de linhas de financiamento de imóveis de até R$ 1,5 milhão, em uma estratégia que busca flexibilizar a liberação de recursos oriundos da Poupança e tornar mais atraentes as linhas atreladas à inflação, especialmente pelo índice IPCA.

Debates recentes no Banco Central

Na última terça-feira, o presidente do BC, Gabriel Galípolo, destacou que várias medidas estão em análise, sobretudo a flexibilização dos volumes de Poupança retidos no banco central e a criação de contratos de financiamento ligados ao IPCA. Segundo ele, uma das estratégias é reduzir os depósitos compulsórios, atualmente em 20% dos recursos de depósitos, dos quais 65% são obrigatoriamente destinados ao crédito imobiliário, enquanto 15% continuam livres para os bancos utilizarem em outras operações.

Essa redução é uma demanda antiga do setor da construção civil, que vem perdendo protagonismo diante do crescimento dos saques na conta de poupança. Dados da Associação Brasileira das Empresas de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) revelam que a participação da Poupança no funding do setor caiu de 46% em 2021 para 32% em 2024, impactando a oferta de crédito para a classe média.

Impacto da proposta

A proposta, que deve ocorrer na forma de um sistema de bônus, busca liberar mais recursos para aplicação livre dos bancos, ao mesmo tempo em que amplia o volume de crédito via Poupança. Assim, o objetivo é aumentar a rentabilidade das instituições financeiras, mantendo o controle para evitar pressões inflacionárias.

Gabriel Galípolo: “A Poupança pode financiar essa transição para um modelo mais moderno, como os que vemos em países como Chile, Tailândia e África do Sul.”

Dados recentes sobre financiamentos imobiliários

• Maio de 2025: R$ 11,4 bilhões em financiamentos com recursos das cadernetas do SBPE, o quinto melhor resultado para o mês.
• Comparativo mensal: queda de 9,7% em relação a abril, e redução de 30,8% comparado a maio do ano passado.
• Primeiros cinco meses de 2025: volume financiado total de R$ 62,4 bilhões, uma redução de 4,3% frente ao mesmo período de 2024.

Dados da Abecip reforçam essa tendência de redução na participação da Poupança, que tradicionais linhas de financiamento já representam uma parcela menor do recurso total destinado ao setor imobiliário.

Novos modelos de financiamento e controle inflacionário

Além das mudanças na alocação de recursos, o governo pretende criar novas linhas de crédito indexadas ao IPCA, com o objetivo de aumentar sua atratividade e oferecer maior previsibilidade ao mutuário. A proposta é estabelecer um mecanismo de trave, semelhante ao que ocorre em países como Chile, Tailândia e África do Sul, com a introdução de uma unidade de conta que evita oscilações bruscas nos pagamentos em função da inflação.

Por exemplo, um financiamento de R$ 148 mil, com prazo de 420 meses, apresentaria diferenças importantes na prestação ao usar o IPCA versus a TR ou taxa fixa. Enquanto a prestação atrelada à TR diminui ao longo do tempo, a do IPCA tende a aumentar, refletindo a correção inflacionária aplicada ao saldo devedor.

Dados comparativos de financiamentos indexados

• Março de 2024: R$ 270 milhões em financiamentos indexados ao IPCA; R$ 18,4 bilhões aos indexados à TR.
• Março de 2025: R$ 380 milhões de financiamentos com índice IPCA; R$ 16,9 bilhões com índice TR.

As políticas similares às adotadas no Chile, que utilizam a Unidade de Fomento (UF) para estabilizar pagamentos, estão sendo discutidas para buscar maior estabilidade e controle na relação entre inflação e valores de financiamento no Brasil. A expectativa é implementar um sistema de amortização que permita pagamentos maiores no início, com distribuições mais suaves ao longo do tempo, minimizando oscilações causadas pela inflação.

Recomendação do setor e visão oficial

Durante uma reunião promovida pela Frente Parlamentar do Empreendedorismo (FPE), com participação de representantes da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) e do Secovi-SP, o presidente do BC reiterou a necessidade de um modelo de crédito mais estável e acessível. Segundo Galípolo, o crédito imobiliário ainda representa pouco do PIB, apenas 9,8%, bem abaixo de países como Chile, com 30%, e Tailândia, com 20%, o que evidencia a necessidade de ampliar esse setor.

Ações do governo para fortalecer a classe média

Com o objetivo de melhorar a avaliação do governo na percepção da população, especialmente a classe média, Lula anunciou uma ampliação do programa Minha Casa, Minha Vida. A novidade inclui o atendimento de famílias com renda de até R$ 12 mil, um aumento do teto anterior (R$ 8 mil), permitindo financiamentos de até R$ 500 mil com juros abaixo do mercado, ao longo de prazos de até 420 meses.

Para essa iniciativa, o governo destinou recursos do Fundo Social, regulado por um decreto assinado pelo presidente, e destinará R$ 18 bilhões no orçamento aprovado pelo Congresso, com meta de beneficiar aproximadamente 120 mil famílias até o final de 2025.

Essas ações refletem o esforço do governo em fortalecer a classe média, aumentar o acesso à moradia e melhorar sua avaliação diante de eventuais insatisfações com a gestão atual.