Nova reforma tributária para imobiliárias

Reforma Tributária 2026 exige reconstrução do planejamento financeiro das imobiliárias

A Reforma Tributária prevista para 2026 altera significativamente a cobrança de tributos sobre consumo no Brasil, substituindo PIS, Cofins e ISS pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços). Adotando o modelo de IVA, a mudança busca reduzir a bitributação e tornar a cobrança mais justa. Para o setor imobiliário, isso significa uma guinada que coloca o financeiro no centro da estratégia, com uso intensivo de créditos tributários e do sistema de pagamento dividido (split payment).

Resumo dos principais impactos para imobiliárias

• A reforma substitui PIS, Cofins e ISS por CBS e IBS, operando no regime de IVA.
• A CUPOLA e a Contimob alertam que o setor precisará se adaptar, elevando o peso do planejamento financeiro com créditos tributários e o uso do split payment.
• Locações passam a ter redução de 70% nas alíquotas IBS e CBS, com abatimento fixo de 600 reais por mês na base de cálculo para imóveis residenciais.
• Vendas de imóveis, a partir de 2027, contarão com redutores na base de cálculo (reduções de 100 mil para residenciais novos e 30 mil para lotes).
• Regras para pessoas físicas: passam a ser contribuintes se, no ano anterior, tiveram receita superior a 240 mil reais com locação de mais de três imóveis; se a receita ultrapassar 288 mil reais durante o ano, a condição se aplica já no mês seguinte.
• Notas fiscais deverão destacar o imposto separadamente do preço; o recolhimento poderá ocorrer via split payment, com crédito imediato para o cliente.

Como funciona o novo esquema de tributação e créditos

Ao adquirir insumos com IBS/CBS (energia, limpeza, software, honorários, entre outros), a imobiliária gera créditos que, na prática, reduzem o valor devido quando presta serviços aos seus clientes. Por outro lado, as vendas com impostos constituem débitos que, ao fim, podem ser compensados com os créditos obtidos em aquisições.

Um exemplo prático ilustrado pela indústria mostra o seguinte: uma imobiliária contrata uma empresa de limpeza por 1.000 reais, acrescidos de 250 reais de IBS/CBS. Em seguida, a imobiliária cobra de seus clientes 5.000 reais, mais 700 reais de IBS/CBS. O tributo a recolher fica em 450 reais (700 menos 250), destacando-se o imposto fora do preço na nota fiscal. No momento da transação, o pagamento pode ocorrer via split payment, reparando automaticamente o montante entre o prestador e o estado, com vantagem de crédito imediato para o cliente.

Impacto específico por operação

Locações de imóveis

As locações residenciais entram em um regime tributário específico para bens imóveis. Haverá uma redução de 70% nas alíquotas do IBS e da CBS, além de um abatimento fixo de 600 reais por mês na base de cálculo, o que diminui a carga tributária para quem aluga imóveis residenciais.

Tributação de pessoas físicas

Pessoas físicas serão consideradas contribuintes se, no ano anterior, obtiveram receita superior a 240 mil reais com a locação de mais de três imóveis distintos. Caso essa condição seja atingida ao longo do ano e a receita ultrapasse 288 mil reais, o contribuinte passa a partir do mês seguinte a ser responsável pelo recolhimento.

Vendas de imóveis

A partir de 2027, as vendas de imóveis seguirão a nova forma de tributação, com o imposto calculado sobre o valor de venda após a aplicação dos redutores na base de cálculo. Os redutores reduzem a base em 100 mil reais para imóveis residenciais novos e em 30 mil reais para lotes, diminuindo o montante sobre o qual incidem as alíquotas do IBS e da CBS.

Visão de especialistas e preparação para a mudança

“O financeiro nunca foi tão importante dentro da imobiliária. Esse departamento precisa de pessoas altamente capacitadas para dominar créditos tributários, regimes específicos, redutores e split payment.”

Essa perspectiva é destacada pela CEO da Contimob, Franciele Rocha, que enfatiza a necessidade de transformar o financeiro em uma função estratégica, com foco em créditos tributários, regimes específicos, redutores e a implementação de split payment no dia a dia das operações.

“Dentro de um avião, em caso de despressurização da cabine, a primeira coisa a se fazer é colocar sua própria máscara de oxigênio. Apenas depois, respirando normalmente, você pode pensar em auxiliar quem está ao seu lado. A mesma lógica vale para as imobiliárias e seus clientes.”

Essa analogia, usada por Dioner Segala, diretor de atendimento de consultoria e sócio da CUPOLA, ilustra a importância de as imobiliárias garantirem a própria conformidade fiscal antes de orientar clientes e parceiros.

Guia prático e preparação

Especialistas associam a reforma a um conjunto de materiais práticos para gestores de imobiliárias, incluindo guias que ajudam a entender e aplicar as mudanças que entram em vigor em 2026, com efeitos mais amplos a partir de 2027. A ideia é apoiar as equipes administrativas e financeiras na transição para o novo modelo.

Fonte: Imobi Report