Nova lei muda o valor dos imóveis: entenda

GOVERNO PROPÕE NOVA FORMA DE ATUALIZAR VALOR DE IMÓVEIS NO IR E REGIME DE REGULARIZAÇÃO PODE MUDAR O JOGO FISCAL

O governo está estudando mudanças na atualização do valor de imóveis para o Imposto de Renda (IR). A ideia é que o valor ajustado passe a servir como custo de aquisição para vendas futuras e para novas bases de cálculo tributário.

Contexto
– O objetivo é corrigir distorções causadas pela inflação, ajustando a avaliação de imóveis com base na declaração de IR de 2024.
– A mudança pode reduzir o peso do imposto sobre ganhos de capital no momento da venda, ao internalizar a atualização de valor já no momento da regularização.

Novas regras para pessoas físicas
– A atualização do imóvel passa a levar em conta a diferença entre o valor de mercado e o custo de aquisição como base para tributação.
– A cobrança sobre a diferença é fixada em 4% (imposto único) para pessoas físicas.
– O regime é válido para bens que já estavam declarados na declaração de 2024 (referente ao ano‑ calendário 2023).
– A regra de carência para venda permanece, mas pode haver ajustes na forma de apuração caso o imóvel seja comercializado antes de completar o período mínimo.

Novas regras para pessoas jurídicas
– Para pessoas jurídicas, a atualização terá alíquotas de 4,8% de IRPJ e 3,2% de CSLL, totalizando 8% sobre a diferença entre o valor de mercado e o custo de aquisição.
– O regime de atualização é irretratável, ou seja, uma vez adotado, vale para aquele bem.
– O prazo de carência para venda ou baixa do ativo continua, mas há mudanças associadas à legislação.
– A adesão rápida é recomendada, já que a Câmara tem promovido alterações que afetam prazos e condições.

Regime de Regularização Patrimonial (REARP)
– Reguladores falam em uma opção adicional para quem já havia optado pela atualização anterior. O REARP permite migração para um formato de regularização sob regras diferentes.
– A adesão e o uso do regime dependem de decisões legislativas, com impactos diretos sobre multas, prazos de adesão e parcelamento.

Pontos de atenção destacados por especialistas
– A arrecadação tende a aumentar, já que a atualização passa a gerar receita no momento da regularização, não apenas no futuro momento da venda do imóvel.
– O prazo para adesão em modalidades de regularização pode ser curto, exigindo planejamento rápido por parte de pessoas físicas e jurídicas.
– Advogados lembram que mudanças no REARP podem variar conforme o texto final aprovado pelo Legislativo.

Exemplos ilustrativos
Pessoas físicas
– Uma pessoa comprou um imóvel por 200 mil; o valor de mercado atualizado em 2025 é 500 mil. Diferença: 300 mil. Com alíquota de 4%, o imposto correspondente seria de 12 mil.
– Em termos de carência, existem regras que limitam a venda pouco tempo após a atualização; o ajuste funciona como uma “congelamento” do bem por um período determinado.

Pessoas jurídicas
– Uma empresa comprou imóvel por 500 mil e o valor de mercado é 800 mil. Diferença: 300 mil. Com IRPJ de 4,8% e CSLL de 3,2%, a carga total sobre a diferença ficaria em 8%, ou seja, 24 mil reais.
– Em cenários com a nova regra, o prazo de adesão curto (quando há nova regulamentação) pode exigir decisões rápidas para evitar custos adicionais.

Impacto no planejamento tributário
– Proprietários e empresas precisarão reavaliar estratégias de atualização de imóveis, considerando o custo de aquisição reconhecido e o efeito sobre ganhos de capital futuros.
– A discussão sobre o REARP e as mudanças de prazos segue em debate, com potenciais efeitos práticos para contribuintes que já haviam iniciado processos de regularização.

O que vem pela frente
– O governo e o Congresso devem consolidar o texto final, com ajustes finos em alíquotas, prazos e regras de apuração.
– Contribuintes devem acompanhar as orientações da Receita Federal e de especialistas para entender como aplicar as novas regras, quais bens entram no regime e quais não.

ENTENDA
Como funciona hoje
– Pessoas físicas atualizam imóveis declarados com valor de mercado e a diferença é tributada como ganho de capital, com regime de 4% para o IR.
– Pessoas jurídicas podem optar pela atualização de bens imóveis no ativo não circulante, com IRPJ + CSLL sobre a diferença entre mercado e custo de aquisição.
– Existem regras de carência para venda e apuração proporcional do ganho de capital se o imóvel for vendido antes do prazo.

Como fica com as mudanças
– Para físicas, a regra está sendo ajustada para tratar a diferença entre valor de mercado e custo como base de tributação, com 4% de imposto.
– Para jurídicas, a atualização continua com alíquotas específicas (IRPJ + CSLL) sobre a diferença, mantendo o regime irretratável.
– O REARP pode abrir caminhos diferentes de regularização e adesão, com prazos e multas ajustados.

Exemplos práticos (ilustrativos)
– Valores usados apenas para facilitar o entendimento e não configuram cenários de referência oficiais.

Fonte: Samir Nemer.