Mercado imobiliário: J.Safra revela rumos

Mercado imobiliário em foco na J.Safra Investment Conference 2025

Nos dias 16 e 17 de setembro, investidores e gestores de grandes empresas do setor imobiliário participaram da J. Safra Investment Conference 2025 para debater os temas mais relevantes do mercado. Entre as pautas em destaque, o foco ficou em incentivos habitacionais, condições de crédito e o desempenho de centros de compra.

Nova rodada de incentivos do MCMV e o marco da poupança

Executivos enfatizaram as conversas em curso entre associações setoriais e o governo para aprovar uma nova rodada de incentivos do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV). O Conselho Curador do FGTS deve votar até o fim de setembro ajustes na curva de subsídios e tetos para faixas de renda mais baixa. Paralelamente, as discussões sobre melhorias na Faixa 4 ganharam tração diante de uma demanda inicial mais fraca, enquanto há pressão para criar uma nova faixa de renda (Faixa 5) para financiar unidades de até aproximadamente R$ 1,2 milhão com recursos do fundo social. As propostas para o marco da poupança também foram discutidas, com a ideia de liberar 5% do compulsório dos bancos, o que poderia destravar entre R$ 35 bilhões e R$ 45 bilhões em crédito imobiliário, sendo que cerca de 80% dos empréstimos estariam limitados a uma taxa de aproximadamente 12%.

Habitação de baixa renda versus apetite por média/alta renda

A habitação de baixa renda permanece como tema central, mas o cenário de afrouxamento monetário iminente aumentou o interesse de investidores pelo nicho de média e alta renda. A maioria permanece otimista sobre o MCMV, apoiada pela robustez atual dos lucros do programa, perspectivas de dividendos mais elevados e riscos limitados para o crescimento. A valorização do real ajuda a mitigar pressões inflacionárias e as restrições de financiamento devem permanecer contidas. Ainda assim, alguns participantes questionaram a capacidade de as empresas manterem o poder de precificação diante de uma possível desaceleração econômica, o que poderia ser compensado pelos ganhos de acessibilidade com a nova rodada de incentivos. A Cyrela foi citada como a aposta consensual, sustentada por lançamentos acima do esperado e pelo potencial de revisões positivas nos lucros.

Shoppings: foco na alocação de capital

As discussões também destacaram os esforços de alocação de capital no segmento de shopping centers. Os executivos mostraram otimismo quanto à redução do capex recorrente, aproximando-se do fim de um ciclo de revitalização de ativos. Planos de expansão foram vistos com bons olhos, com expectativas de retornos de alta qualidade (índices de TIR em dois dígitos). No entanto, ventos macroequilibrados podem atrasar novas vendas de ativos. A demanda por novos espaços permanece sólida, e as vendas dos lojistas continuam acima da inflação, mesmo diante de comparativos mais desafiadores. Mesmo com o cenário, os indicadores de inadimplência e os custos de ocupação permanecem bem abaixo das médias históricas, o que sustenta a pressão por aluguéis mais altos.

Fonte: Valor PRO