Locação vira alvo do IVA: veja o que PF e PJ precisam adaptar

Locação entra no radar do IVA com novas regras: PF e PJ devem se adaptar

Em meio à reformulação tributária anunciada como uma das mudanças fiscais mais profundas do Brasil, o setor imobiliário volta a ganhar destaque. O IVA Dual, que unifica tributos estaduais e federais, promete mudar a forma de tributar operações de compra, venda e, principalmente, locação de imóveis. Especialistas apontam impactos reais já a partir de 2026, com transições graduais até 2033.

O que muda para locação de imóveis

Segundo especialistas consultados, a locação de imóveis pode passar a ser enquadrada pelo novo IVA Dual em situações com caráter profissional ou comercial. O regime prevê alíquotas diferenciadas para o mercado imobiliário, com expectativa de redução de encargos em relação à alíquota padrão, estimada em torno de 28%.

Na prática, a efetiva redução é mais expressiva para operações de compra e venda de imóveis, que podem chegar a reduzir a carga tributária em até 50%, resultando em uma alíquota próxima de 14%. Para locações e cessões de uso, as reduções podem alcançar até 70%, com a alíquota efetiva estimada em torno de 8%.

Regimes específicos para incorporação e construção

A incorporação imobiliária e a construção civil também ganharão regimes próprios, com transições previstas ao longo de 2026 a 2033. Empresas deverão se preparar para novos créditos tributários e para eventuais ajustes legais durante esse período de implementação.

Novas regras de fiscalização e cruzamento de dados

A fiscalização deve ficar mais rigorosa. A Receita Federal ampliará o uso de dados da DIMOB (Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias) e integrará informações ao Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB). Esse sistema atribui código único a cada imóvel e conecta prefeituras, cartórios e órgãos fiscais, permitindo cruzamentos automáticos entre vendas, locações, declarações de IR e notas fiscais.

Imobiliárias e proprietários que não se adequarem correm risco de autuações, glosas de créditos tributários, bloqueios cadastrais e até multa por omissão de informações.

PF ou PJ: quem se beneficia?

Com o novo sistema, pessoas físicas que atuam com locação de forma recorrente podem se beneficiar ao migrar para pessoa jurídica, aproveitando créditos do IVA e compensações de despesas. Por outro lado, aluguéis esporádicos, como os através de plataformas de aluguel por temporada, poderão enfrentar maior tributação, pois passam a ser comparados a serviços de hospedagem.

Quem pode tirar vantagem ao se adiantar

Especialistas enfatizam que quem se planejar com antecedência poderá reorganizar contratos, revisar estruturas societárias e adaptar sistemas contábeis e fiscais, evitando surpresas quando as novas regras entrarem em vigor. Já quem não se adaptar pode enfrentar aumento da carga tributária, perda de créditos e sanções, principalmente em um cenário de cruzamento eletrônico de dados.

Evento para debater impactos da Reforma

Para aprofundar o tema, o CRECI-PR, em parceria com a ACIG (Associação Comercial e Empresarial de Guarapuava), promoverá uma palestra dedicada aos impactos da Reforma Tributária no mercado imobiliário. Data: 18 de novembro, Horário: 19h, Local: ACIG – Guarapuava. Palestrantes: Alexandre Dangui (advogado tributarista) e Robert Michelc (contador). Investimento: 20 reais.

Fonte: RSN