Imóvel mais caro? Entenda o impacto do novo imposto na compra

Reforma tributária altera regras do mercado imobiliário com IBS, CBS e CIB

A transformação tributária em debate no Congresso prevê a criação de dois novos tributos de consumo, o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Além disso, deverá ser implantado o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), conhecido como o “CPF do imóvel”. Essas medidas devem impactar proprietários, compradores e corretores, conforme analistas ouvidos pelo setor.

O que muda de fato

• IBS e CBS representam novos tributos sobre o consumo, com regras que podem afetar a compra e venda de imóveis.
• O CIB reunirá informações cadastrais de imóveis urbanos e rurais, públicos e privados, reunindo dados de cartórios, prefeituras e outros cadastros em um código único para cada bem.

O objetivo central é fortalecer a segurança jurídica para proprietários, compradores e vendedores, ao mesmo tempo em que reforça a fiscalização sobre operações imobiliárias.

Quem fica sujeito à tributação e onde estão os limites

• Locações com até três imóveis, com valor anual abaixo de R$ 240 mil (aproximadamente R$ 20 mil por mês), costumam ficar fora da tributação para pessoas físicas.
• Operações com mais de três imóveis ou valores acima do teto passam a se enquadrar no novo imposto, desde que haja caracterização de atividade econômica.
• Quem realizar mais de três vendas de imóveis em um ano pode se tornar contribuinte do IBS e CBS no ano seguinte.

Especialistas destacam que a discussão sobre o impacto nos preços ainda não tem consenso definitivo, pois depende de como o governo gerenciará alíquotas, amortecedores sociais e o cenário de crédito no curto prazo.

O que é o CIB e por que ele importa

O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) será uma centralização de informações sobre imóveis, com dados de titulares, localização, valor e outras características. A intenção é criar um identificador único para cada imóvel em todo o país, facilitando consultas e verificações cadastrais.

De acordo com autoridades, o CIB deve elevar a fiscalização e dar mais segurança jurídica a compradores, vendedores e inquilinos, já que as informações passarão a ficar consolidadas em um único sistema.

Como especialistas avaliam as consequências para o mercado

Analistas apontam que, embora a reforma não imponha carimbo automático de aumento de preços, há fatores que podem pressionar valores para cima, como margens de lucro que precisem se recompor e a transição em estágio entre 2027 e 2029, com um teste previsto para 2026.

A colunista conhecida como “Duquesa de Tax” ressalta que a venda isolada de imóveis não transforma o vendedor em contribuinte automático do novo regime. “Quem atua com movimentos repetidos de compra, venda e reforma pode ser tratado como atividade econômica”, afirma o entendimento amplamente discutido entre especialistas.

Outras observações destacam que fatores como condições de crédito, ajustes nos abatimentos e referências de preço em bairros específicos podem influenciar a discussão de preços, independentemente das regras formais.

Perspectivas de implementação

O novo sistema de cobrança tem previsão de entrar em vigor entre 2027 e 2029, com um estágio-teste em 2026. Autoridades destacam que 2027 não será um “botão mágico”, mas sim o início de uma transição gradual marcada por ajustes de mercado e prazos de implementação.

Notas sobre o debate e o que observar nos próximos meses

Especialistas ressaltam que o setor imobiliário pode ver movimentos de precificação influenciados pela comunicação pública sobre o IBS, CBS e o CIB, bem como por mudanças na disponibilidade de crédito e na percepção de risco regulatório.

A expectativa é de que informações mais detalhadas sejam divulgadas conforme o calendário oficial avança, permitindo que proprietários e investidores ajustem estratégias de compra, venda e aluguel.