IBS e CBS: segredo da tributação imobiliária

Nova lei regula o IVA dual para operações com bens imóveis

A Emenda Constitucional 132/2023 criou o modelo de imposto sobre valor agregado dual, com IBS e CBS, e abriu espaço para que o legislador complementar estabeleça regimes específicos setoriais, condicionados, em geral, à manutenção da não cumulatividade e à neutralidade econômica. A Lei Complementar 214/2025 transforma esse mandamento constitucional em prática para o setor imobiliário, definindo o regime em um capítulo dedicado (arts. 251 a 270) e prevendo dispositivos transitórios (arts. 485 a 490) para conciliar empreendimentos iniciados até 31/12/2028.

Âmbito e alcance do regime

O regime abrange de forma ampla as seguintes operações:

• alienação de bens imóveis, incluindo incorporação imobiliária e parcelamento do solo;
• cessões onerosas e atos translativos ou constitutivos de direitos reais;
• locações, cessões onerosas e arrendamentos;
• serviços de administração e intermediação;
• serviços de construção civil.

Há hipóteses de não incidência, como permuta, ressalvada a torna, e direitos reais de garantia. Também há regras de equiparação para cessões de uso e de passagem que, na prática, seguem o tratamento da locação.

Quem paga e quando: critérios subjetivos, temporais e quantitativos

Quanto ao plano subjetivo, os contribuintes abrangidos incluem os sujeitos no regime regular do IBS/CBS, incluindo pessoa física quando ultrapassados gatilhos objetivos de receita e quantidade, tais como:

• locação/cessão/arrendamento com receita anual superior a R$ 240.000 e mais de três imóveis distintos;
• alienação/cessão de direitos envolvendo mais de três imóveis no ano anterior;
• alienação de mais de um imóvel construído pelo alienante nos cinco anos anteriores.

O limite de R$ 240.000 é atualizado pelo IPCA, e “imóveis distintos” será definido por regulamento.

O critério temporal é casuístico: na alienação, o fato ocorre no ato; nas cessões e atos onerosos sobre direitos reais, no momento da celebração (com regras para ajustes posteriores); nas locações, cessões onerosas, arrendamentos e na prestação de serviços de administração/intermediação, a exigência incide a cada pagamento; já na construção civil, no fornecimento. Essa abordagem dialoga com a disciplina setorial de incorporação e parcelamento do solo, que operam por regime de caixa.

Quanto ao critério quantitativo, a base de cálculo corresponde ao valor da operação em cada tipo de operação: (i) alienação; (ii) locação, cessão onerosa ou arrendamento; (iii) cessão/ato translativo/constitutivo de direitos reais; (iv) administração ou intermediação; (v) serviços de construção civil. Juros e variações monetárias, quando aplicáveis, integram a base.

Regras de base de cálculo e referências de valor

Na locação, tributos e emolumentos incidentes sobre o imóvel e despesas de condomínio ficam fora da base de cálculo do IBS/CBS. A LC 214/2025 também prevê mecanismos de referência de valor integrados ao Sinter e compartilha dados com serviços notariais e registrais para reduzir assimetrias de informação e controvérsias de quantificação.

Deduções, reduções e objetivos de política pública

A sistemática combina dedução fixa e reduções de alíquotas. Em locações residenciais de contribuinte no regime regular, há uma dedução fixa de R$ 600 por imóvel, atualizada pelo IPCA, abatida da base de cálculo do IBS/CBS até o limite da base (redutor social).

Além disso, vigoram reduções de alíquotas:

• redução de 50% das alíquotas do IBS e da CBS nas operações gerais com bens imóveis;
• redução de 70% nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento.

Esses instrumentos visam modicidade nas locações residenciais e neutralidade setorial para as demais operações, devendo ser lidos em conjunto com as vedações dos regimes transitórios opcionais, que, em regra, não asseguram créditos nem aplicam o redutor social.

Incorporação, parcelamento do solo e governança imobiliária

Para imóveis em incorporadora e parcelamento do solo, aplica-se o regime de caixa, com incidência tributária no efetivo pagamento, definição de unidade imobiliária para apuração, SCP (recolhimento pelo sócio ostensivo) e apuração por empreendimento ou obra vinculada a um CNPJ/CPF específico e à identificação cadastral.

O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), integrado ao Sinter, passa a ocupar posição central na governança documental e fiscal, com integração de serviços notariais e registrais.

Medidas de transição e opções de crédito

Na transição, a lei estabelece opções fechadas de créditos para facilitar a migração do sistema antigo ao novo:

• incorporações com opção válida pelo RET/patrimônio de afetação anterior a 01/01/2029 podem recolher a CBS nos moldes do regime especial, afastando outras incidências de IBS/CBS;
• no parcelamento do solo, permite-se CBS de 3,65% sobre a receita bruta recebida, com definitividade e vedação a créditos;
• para locações pretéritas, admite-se, em condições e prazos que variam conforme a finalidade (residencial ou não), a opção por IBS/CBS de 3,65% sobre a receita bruta recebida, também sem créditos e sem redutor social.

Novas possibilidades a partir de 2029 e ajustes estruturais

A partir de 1º/1/2029, nas alienações, é possível deduzir da base do IBS valores pagos entre 2027 e 2032 em aquisições tributadas por ICMS/ISS contabilizadas como custo direto do imóvel, com possibilidade de alocação proporcional de custos indiretos, observando fatores decrescentes por ano de aquisição.

Além disso, está previsto um redutor de ajuste, vinculado a cada imóvel a partir de 1º/1/2027, criado para mitigar efeitos de estoques e da transição (incluindo fusões ou desmembramentos). A operacionalização depende de regulamentação, sendo necessária leitura integrada com a dedução intertemporal das aquisições e com as reduções de alíquotas para evitar sobreposição de benefícios e manter a coerência da não cumulatividade.

Observação: as informações apresentadas buscam síntese para debate sobre o tema.

Fonte

Fonte: JOTA