Garantias locatícias: como a inadimplência agita o mercado

Mercado de garantias locatícias entra em fase de consolidação diante do aumento da inadimplência

O segmento de garantias locatícias, ativo dentro do mercado imobiliário, observa um aumento da inadimplência no curto prazo e já movimenta cerca de R$ 300 milhões por ano. A taxa de inadimplência passou de 3,09% em março para 3,59% em junho, sinalizando pressão sobre o setor.

Contexto e impacto no mercado

O crescimento da inadimplência acende sinais de alerta para um mercado ainda jovem de garantias locatícias. A elevação divulgada ocorre em um momento em que agentes envolvidos buscam entender como manter a estabilidade sem perder escala e competitividade.

Reestruturação de players e consolidação

O encerramento das operações do QuintoCred, solução voltada a garantias locatícias para imobiliárias parceiras do Quinto Andar, destacou o início de uma fase de consolidação. A Loft, especializada no tema, absorveu a carteira do QuintoCred e projeta fechar 2025 com aproximadamente 650 mil contratos de fiança, contra cerca de 500 mil até o momento. Além disso, a Loft adquiriu 49% de participação na plataforma CrediPago.

Diante do ambiente desafiador, pequenas e médias empresas do setor têm deixado a atividade ou sido absorvidas por players com maior capital e tecnologia, em meio a pressões econômicas e competitivas.

Inovação e novas abordagens de garantia

Em meio ao movimento de consolidação, surgem iniciativas para ampliar o contato humano na locação e reduzir sinistros. O modelo Warranty as a Service (WaaS) propõe um score para imobiliárias e oferece cashback de até 20% para casos em que o acompanhamento dos contratos é mais criterioso. Esse foco em risco e relacionamento visa reduzir inadimplência e melhorar a qualidade das carteiras.

Parceiras estratégicas e crescimento de creditas

O Grupo OLX, controlador de Zap, Viva Real e OLX, buscou um parceiro para gestão de crédito, firmando acordo com a Creditas. A parceria visa oferecer garantias locatícias às imobiliárias da plataforma. Entre janeiro e agosto de 2025, a Creditas registrou crescimento de cerca de 280% frente ao mesmo período do ano anterior, impulsionada pela atuação com a OLX.

Segundo Daniel Ricci, diretor de garantias locatícias da Creditas, o produto demanda uma análise de risco profunda, controle de fraude e capital adequado para sustentar a operação. Ele aponta que o mercado tende a passar por uma seleção natural, sobrevivendo quem tiver escala e expertise, especialmente com a alta da inadimplência — que pode chegar a 10% em algumas regiões.

Participação e liderança no mercado

Com meio milhão de contratos ativos e oito anos de atuação, a Loft se posiciona como o maior player privado do setor. O executivo Sandro Westphal enfatiza que escala, capital e tecnologia são cruciais para a sobrevivência, indicando uma tendência de concentração entre os maiores players. A Loft tem buscado consolidar sua liderança por meio da expansão de serviços e da absorção de carteiras de credenciamento.

Debate regulatório e cenário de risco

A discussão sobre regulação do setor ganha força diante do nível de complexidade envolvido. O debate envolve a necessidade de um marco legal específico para evitar riscos a locadores e imobiliárias, bem como a incerteza jurídica que envolve garantias fora de sistemas bem lastreados. O debate também ressalta a possibilidade de burocracia aumentar para inquilinos até que haja maior clareza jurídica e padronização.

Ambiente regulatório e percepção de mercado

Especialistas destacam que a ausência de um marco regulatório específico expõe o setor a riscos sistêmicos. O atual cenário pode exigir maior padronização de garantias locatícias, com impacto direto em locatários e imobiliárias, principalmente se a oferta de garantias se tornar menos previsível diante de mudanças legais e de mercado. Estima-se que apenas cerca de 40% do mercado utilize alguma forma de garantia locatícia, o que sugere espaço para evolução, desde que haja clareza regulatória.

Quais são as garantias locatícias disponíveis

• Seguro Fiança: seguro contratado pelo inquilino para cobrir aluguel, encargos e danos ao imóvel, protegendo o proprietário.
• Garantia Locatícia Digital: soluções que combinam análises de crédito e automação para aprovação rápida, sem necessidade de fiadores ou caução.
• Título de Capitalização: título adquirido pelo inquilino que funciona como garantia.

Fonte: Infomoney