Financiamento imobiliário: esperar Selic cair ou adiantar?

Contexto atual: Selic mantida em 15% e seus impactos no financiamento de imóveis

O Copom decidiu manter a taxa básica de juros em 15% ao ano, citando inflação elevada, desempenho resiliente da economia e pressões no mercado de trabalho. A ideia é manter uma postura contracionista por um período prolongado para trazer a inflação para perto da meta. Com esse patamar, o crédito, incluindo o financiamento imobiliário, fica mais caro e mais restrito, o que eleva as parcelas e o custo total dos contratos. Diante desse cenário, muitos avaliam se vale a pena financiar agora ou esperar o início de um ciclo de cortes.

Impacto direto no mercado de imóveis

Especialistas explicam que a Selic alta eleva o custo de crédito e pode reduzir a demanda por imóveis, mas também há variáveis que influenciam o preço, como o ritmo de negociações e o interesse de incorporadoras. Enquanto alguns acreditam que esperar pela queda da Selic pode render ganhos por meio de rendimentos de renda fixa, outros destacam que a redução dos juros pode, ao mesmo tempo, pressionar os preços a subir pela maior demanda.

Estratégias para quem pode esperar

Para quem planeja entrar no mercado, a recomendação de alguns especialistas é guardar o valor da entrada para investir em renda fixa atrelada à Selic, como Tesouro, CDB, LCI ou LCA. Com isso, é possível capitalizar o montante destinado à entrada enquanto se aguarda a queda dos juros. Contudo, há riscos: o imóvel desejado pode ser vendido nesse intervalo, ou a expectativa de queda pode não se confirmar.

Vantagens e riscos da atual conjuntura

Para quem precisa do imóvel imediatamente, financiar com juros elevados pode ser uma saída para sair do aluguel e travar o preço, especialmente em cidades com muitos lançamentos. Em cenários de alta demanda, pode haver espaço para negociação com incorporadoras pressionadas por juros altos que tornam seus próprios financiamentos mais caros.

Simulação de custos: três cenários de financiamento

Para demonstrar o impacto das taxas, foi simulado o financiamento de um imóvel de R$ 500 mil, com entrada de 20% (R$ 100 mil), valor financiado de R$ 400 mil, prazo de 360 meses (30 anos) e sistema SAC (Amortização Constante).

• Cenário 1: menor taxa do mercado (Caixa – 7,64% ao ano, ~0,62% ao mês)
  • Primeira parcela: cerca de R$ 3.595,00 (R$ 1.111 de amortização + R$ 2.484 de juros)
  • Custo total do imóvel (aprox.): R$ 949.000,00
• Cenário 2: taxa média de mercado (10,24% ao ano, ~0,82% ao mês)
  • Primeira parcela: cerca de R$ 4.391,00 (R$ 1.111 de amortização + R$ 3.280 de juros)
  • Custo total do imóvel (aprox.): R$ 1.090.000,00
• Cenário 3: taxa mais alta do mercado (Santander – 12,44% ao ano, ~0,98% ao mês)
  • Primeira parcela: cerca de R$ 5.031,00 (R$ 1.111 de amortização + R$ 3.920 de juros)
  • Custo total do imóvel (aprox.): R$ 1.207.000,00

Quanto o juro pode mudar o valor final do imóvel

Os cenários mostram que a diferença entre as melhores e as piores taxas pode chegar a quase cinco pontos percentuais, o que resulta em um custo total variando entre cerca de R$ 949 mil e R$ 1,2 milhão — uma diferença aproximada de R$ 251 mil. A elevação da taxa reduz a capacidade de endividamento, exigindo maior entrada ou financiamento menor.

O que fazer se já houver contrato ou se pretende financiar em breve

O regime de Amortização Constante (SAC) funciona com juros anuais fixos mais a TR. Se a Selic cair, a TR pode reduzir o valor das prestações, mas a taxa de juros anual tende a permanecer estável. Quem optar pela compra agora pode ter opções quando a Selic começar a cair, como portabilidade de financiamento ou renegociação com o banco para buscar condições mais vantajosas. Caso a renegociação não seja possível, a transferência do contracto para outra instituição pode ser uma alternativa.

Fonte: Infomoney