Fim da tirania do preço vil em leilões

STJ impõe freio a arrematações por preço vil em leilões de imóveis na alienação fiduciária

Em decisão relevante, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) moderou a gravidade de uma prática que vinha assombrando leilões extrajudiciais de imóveis, com reflexo nos julgamentos judiciais em todo o país. Ao anular a arrematação de um bem vendido por menos de 50% de sua avaliação, a Corte reafirma jurisprudência e envia um recado claro ao mercado: a dívida não pode ser usada para enriquecer ilicitamente o credor às custas do devedor.

A decisão foi proferida no âmbito do Agravo em Recurso Especial nº 2.165.101/PR, com relatoria do ministro Marco Buzzi, consolidando um marco na proteção aos devedores fiduciante e executados que já enfrentam dificuldades financeiras.

Este texto destaca os fundamentos que embasam a decisão e o restabelecimento de equilíbrio em um campo marcado por práticas predatórias que desrespeitam limites legais.

O caso concreto: uma expropriação anunciada

O caso chegou ao STJ como exemplo das distorções da Lei nº 9.514/97 (alienação fiduciária) quando interpretada de forma literal. O imóvel, avaliado em 870 mil reais, foi arrematado no segundo leilão por 346 mil reais, correspondentes a apenas 39,8% do valor de mercado.

O Tribunal de Justiça do Paraná (TJ-PR) havia validado a arrematação com base no § 2º do art. 27 da Lei 9.514/97, na redação antiga, que permitia vender pelo valor da dívida. Contudo, essa leitura desconsiderava a vedação ao preço vil, princípio essencial do direito processual civil, abrindo caminho para expropriação por valores baixos e desvirtuando a finalidade da garantia.

A fundamentação jurídica

O STJ, por meio do ministro Marco Buzzi, apontou a incompatibilidade entre a decisão do TJ-PR e a jurisprudência consolidada da Corte. Precedentes como o REsp 2.096.465/SP e o AREsp 2.818.110/SC passaram a sustentar que a arrematação não pode ocorrer por preço vil, entendido como valor abaixo de 50% da avaliação, sob risco de prejuízo exagerado ao patrimônio do devedor fiduciante.

A decisão também apoia-se em princípios do Direito Civil, como a vedação ao enriquecimento sem causa (artigos 884 e 422) e o mandato de boa-fé objetiva. Além disso, reforça a obrigação de mitigar prejuízos, o que orienta as relações contratuais, inclusive na execução extrajudicial.

A solução prática: complementar o preço até 50%

Um aspecto relevante da decisão é a adoção de uma solução prática: intimar o arrematante para complementar o lance com o objetivo de atingir pelo menos 50% da avaliação, sob pena de desfazimento da arrematação. Essa medida encontra amparo na recente alteração da Lei 9.514/97 pela Lei 14.711/2023, que busca equilibrar direitos do credor, do devedor e a segurança do arrematante de boa-fé.

Embora haja controvérsias entre devedores que pleiteiam a retomada integral do bem, a jurisprudência apresenta nuances para conter danos e evitar prejuízos excessivos ao devedor, buscando preservar a finalidade da execução sem aniquilar o patrimônio remanescente.

O diálogo entre CPC, CC e CDC na defesa do consumidor

A decisão enfatiza a hermenêutica e a interlocução entre diferentes você tipos de normas: alienação fiduciária, CPC, CC e CDC. A vedação ao preço vil, prevista no art. 891, parágrafo único, do CPC, foi aplicada de forma subsidiária à Lei 9.514/97, mantendo a unidade do ordenamento jurídico.

Além disso, o texto reforça a aplicação dos princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa (CC, arts. 422 e 884) e menciona o dever de mitigar prejuízos. Mesmo com o STF discutindo a aplicação do art. 53 do CDC a contratos de alienação fiduciária, a proteção contra o preço vil permanece, sustentada por princípios gerais de direito.

Importa destacar que a Lei 14.711/2023 consolidou a vedação ao preço vil ao ajustar o § 2º do art. 27 da Lei 9.514/97, deixando explícito que, no segundo leilão, será aceito o maior lance igual ou superior ao valor integral da dívida ou, na falta, pelo menos metade do valor de avaliação, a critério do credor fiduciário.

Conclusão: um novo paradigma para leilões extrajudiciais

A decisão do STJ no AREsp 2.165.101/PR representa um divisor de águas, ao humanizar a execução da dívida e impedir ganhos indevidos para credores. Para o setor bancário e imobiliário, a decisão oferece segurança jurídica e previsibilidade, estabelecendo parâmetros claros sobre preço mínimo, validade da arrematação e necessidade de complementação do lance.

Advogados com prática consolidada no sistema financeiro da habitação destacam a importância de decisões como esta, que fortalecem a proteção aos mutuários, devedores fiduciante e consumidores, buscando evitar abusos e promover equidade na execução.

Fonte: ConJur