FIIs surpreendem com altas e baixas surpreendentes neste semestre
By Iris Andrade
Crescimento dos FIIs no primeiro semestre de 2025 e destaques do período
O mercado de fundos imobiliários (FIIs) apresentou um desempenho expressivo no primeiro semestre de 2025, com valorização acumulada de até 53% em alguns fundos. Essa retomada é atribuída principalmente à melhora no cenário macroeconômico e à valorização de fundos ligados a imóveis de crédito e segmentos de imóveis físicos, como galpões e escritórios.
Contexto e desempenho do setor até o momento
De acordo com o principal índice do setor, o IFIX, o desempenho no período foi moderado, com alta de aproximadamente 11%, indicando uma recuperação após o enfraquecimento observado no fim de 2024. Fundos que estavam bastante descontados tiveram destaque, como Bluemacaw Logística (54,82%), Hectare CE (44,26%) e Santander FII Residencial (30,87%).
Sylvio Martins, analista de produtos alternativos da Arton Advisors, comentou que o crescimento desses fundos foi motivado por fatores diversos. Entre as causas, ele cita a proposta de aquisição do SARE11 pelo BTLG11, quando o fundo negociava com cerca de 65% de desconto sobre seu valor patrimonial. Além disso, Martins alerta que alguns fundos apresentam baixa liquidez, o que pode causar distorções temporárias nos preços.
Principais fundos que tiveram retração no semestre
| Fundo | Ticker | Variação Anual | Variação Últimos 12 Meses |
|---|---|---|---|
| Urca Prime Renda | URPR11 | -25,99% | -43,06% |
| Tellus Rio Bravo | TRBL11 | -8,37% | -32,9% |
| Merito Desenvolvimento Imobiliário | MFII11 | -5,01% | -10,73% |
| BB Premium Malls | BBIG11 | -4,88% | -9,75% |
| Hotel Maxinvest | HTMX11 | -2,89% | -10,52% |
Ainda, diversos fatores como a manutenção de juros elevados e o cenário de incertezas econômicas continuam influenciando a performance dos fundos, especialmente aqueles ligados a segmentos mais sensíveis às condições fiscais e de juros.
Setores considerados mais promissores
De acordo com Bruno Nardo, sócio da RBR Asset, a provável estabilização da taxa Selic em torno de 15% no segundo semestre, aliada à resiliência operacional dos ativos, deve favorecer os fundos de crédito, considerados boas alternativas de geração de renda. No entanto, fundos de tijolo, como locações de escritórios e shoppings, dependem de melhorias no cenário fiscal e na redução das taxas de juros de longo prazo.
O índice iTrix, que avalia o desempenho de diferentes setores de FIIs, revelou que os segmentos de imóveis físicos tiveram desempenhos entre 7,41% (Varejo) e 11,59% (Shopping) na variação do semestre. Já os fundos de papel, que incluem títulos de renda fixa e recebíveis, também apresentaram boas performances, com destaque para o setor de galpões logísticos, que foi um dos mais resilientes.
Recuperação do IFIX e o cenário futuro
Segundo o broker Willian da Rocha, da Nippur Finance, a recuperação do IFIX reflete um movimento de normalização das expectativas após um final de 2024 marcado por receios sobre a condução da economia. A gestora de fundos de lajes e híbridos com CRIs de alta qualidade tem se destacado na trajetória de recuperação, evidenciando a importância de uma gestão ativa e de ativos de alta qualidade.
Analistas como Vinícius Araújo, da Trix, destacam que a expectativa de uma taxa Selic mais baixa do que a prevista anteriormente ajudou a destravar o valor de segmentos mais descontados, como escritórios e shoppings, em comparação com setores mais tradicionais, como varejo e galpões logísticos.
Perspectivas para o segundo semestre de 2025
Apesar do otimismo, há alertas quanto ao ambiente de juros elevados que pode persistir por mais tempo, com instituições financeiras conservando projeções de Selic altas. Ainda assim, especialistas enxergam uma oportunidade rara para investidores que buscam ativos reais, com retornos acima da inflação. Muitos fundos continuam negociados abaixo do seu custo de reposição, entregando rendimentos reais superiores a 1% ao mês.
Segundo Caio Araújo, da Empiricus, a recuperação dos preços no semestre foi favorecida pelo ponto de partida depreciado ao final de 2024 e pela percepção de derrota na chamada vantagem de oportunidade, permitindo uma melhor entrada em diversos segmentos.
Conclusão
O desempenho recente dos fundos imobiliários revela a resiliência do setor diante de um cenário econômico ainda desafiador, com possibilidades de recuperação sustentada em segmentos mais alinhados às perspectivas macroeconômicas. A atenção, no entanto, permanece voltada às condições de juros e às expectativas de ajustes fiscais que podem influenciar a performance dos FIIs nos próximos meses.
Fonte: Informação geral baseada em análises do mercado e dados de especialistas do setor.