Entenda o Mercado ou Vai Perder Dinheiro

Especialista alerta sobre a importância de compreender o mercado na gestão urbana

Alain Bertaud, renomado urbanista francês e ex-urbanista-chefe do Banco Mundial, destacou a necessidade de os planejadores urbanos entenderem profundamente o funcionamento do mercado imobiliário para evitar falhas graves no desenvolvimento das cidades.

Durante lecture no 3º Encontro de Cidades Responsivas, que acontecerá em agosto em Porto Alegre, Bertaud criticou a forma como muitas cidades brasileiras planejam seu crescimento por meio de Planos Diretores com vigência de uma década ou mais, muitas vezes sem considerar a dinâmica real do mercado.

O que o mercado tem a ver com o planejamento urbano?

O especialista compartilhou experiências de sua carreira, onde trabalhou na China, Rússia, Índia e outros países, ressaltando que a ausência de uma compreensão adequada do mercado imobiliário leva a ineficiências.

• Na China e na Rússia: áreas centrais permaneceram inalteradas devido à ausência de estímulos econômicos para mudanças, pois o valor dos terrenos não era considerado. Assim, depósitos de carvão permaneciam imóveis, mesmo sendo ineficientes.
• Na Índia: em Chandigar, Bertaud observou que a construção de uma cidade como um grande edifício inviável, pois a habitação na favela respondia às necessidades reais, uma resposta às falhas do planejamento centralizado.

Impacto na construção de cidades brasileiras

Sobre o exemplo de Brasília, Bertaud afirmou que a cidade apresenta um perfil de densidade demográfica elevado nos arredores, o que, segundo ele, é típico de cidades sem um mercado de terras eficiente. Ele explica que isso causa grande ineficiência no transporte, pois a maioria das pessoas reside longe dos locais de trabalho, resultado de um planejamento baseado em ideologias e não na lógica econômica.

“Brasília é uma cidade completamente artificial, baseada em uma ideologia, não nas pessoas. Uma cidade de verdade deve refletir os movimentos espontâneos do mercado e da sociedade.”

Críticas às políticas públicas de planejamento

Bertaud também questiona a efetividade dos atuais Planos Diretores no Brasil. Ele argumenta que o gasto oneroso de dois anos para elaboração desses documentos não resulta em uma gestão eficiente, pois depois seus autores deixam as cidades às vezes sem recursos para monitorar suas próprias ações.

Sua sugestão é investir na formação de equipes permanentes de planejamento, com acompanhamento trimestral do mercado, para ajustar as projeções e facilitar a adaptação às mudanças urbanas.

O papel do mercado e o planejamento

Segundo ele, é fundamental que os planejadores compreendam o papel do mercado, pois do contrário, poderão criar políticas que prejudicam a evolução natural das cidades. Ele compara essa relação ao funcionamento da gravidade: ignorá-la pode gerar construções perigosas e ineficientes.

“Se você não entende o mercado, vai estragar tudo. Assim como construir ignorando a gravidade, que é uma força natural que devemos respeitar.”

Por que enteder o mercado é urgente

De acordo com Bertaud, a inovação tecnológica e os choques econômicos imprevisíveis tornam o planejamento fixo obsoleto. Assim, a adaptação contínua baseada na observação do mercado é essencial para o futuro das cidades brasileiras.

Sobre Alain Bertaud

Natural de Marselha (França), nascido em 1939, Alain atua como pesquisador no Marron Institute of Urban Management da Universidade de Nova York. Sua vasta experiência inclui trabalhos em mais de 40 cidades na Ásia, África, América do Sul e outros continentes, focando em urbanismo e transporte.

Fonte: Folha de S.Paulo