Entenda como o STJ afeta distratos

STJ fixa teto de retenção em distratos imobiliários e altera equilíbrio entre compradores e incorporadoras

A recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) impõe um limite de 25% para retenções em distratos de contratos de compra e venda de imóveis, consolidando a prevalência do Código de Defesa do Consumidor (CDC) sobre a Lei do Distrato. A medida, anunciada em outubro de 2025, já repercute no mercado brasileiro, com especial atenção para desfechos em João Pessoa, onde o ritmo de lançamentos e a atuação de construtoras e advogados tornam o tema estratégico.

O que muda com a decisão do STJ

Segundo o veredito, quando o comprador é pessoa física e o contrato envolve uma incorporadora, a retenção máxima passa a ser de 25% do valor pago, garantindo ao consumidor a devolução mínima de 75%. O entendimento reforça que, em situações de consumo, a Lei do Distrato não pode ser aplicada de forma isolada quando conflita com o CDC. O resultado é uma mudança significativa na forma como distratos são tratados juridicamente e financeiramente.

Contexto jurídico: precedentes que levaram a este marco

Especialistas destacam que o STJ já havia discutido o tema em outras ocasiões nos últimos anos. Em agosto de 2021, a Quarta Turma reconheceu que uma cláusula resolutiva expressa em contratos de compra e venda dispensa ação judicial para rescisão por falta de pagamento, desde que prevista no contrato. Em dezembro de 2023, a Terceira Turma definiu que o cumprimento integral do contrato, com entrega e pagamento do imóvel, pode impedir o exercício do direito de desistência pelo consumidor, já que houve adimplemento e transferência de propriedade. A soma dessas decisões ajudou a moldar o entendimento atual de 2025, que estabelece o teto de 25% como parâmetro de retenção.

Impactos para o mercado pessoense

Em João Pessoa, a decisão acena para maior proteção ao comprador, especialmente para quem desfaz contratos de imóveis na planta. Por outro lado, pode exigir maior cautela por parte de incorporadoras e construtoras, que precisariam reavaliar modelos contratuais, fluxos de caixa e garantias de entrega. O advogado Daniel Braga, referência no Direito Imobiliário, afirma que a norma cria mais previsibilidade jurídica e reforça o equilíbrio entre direitos do consumidor e deveres das empresas.

Perspectivas para o consumidor

• Verificar se a relação é de consumo, para confirmar a aplicação do CDC.
• Identificar a cláusula de distrato, o valor de retenção e o prazo de devolução.
• Exigir transparência sobre possíveis taxas de fruição, corretagem ou despesas administrativas.
• Planejar a devolução de valores com um colchão financeiro, evitando comprometer toda a reserva.
• Consultar um advogado especializado antes de assinar ou renegociar contratos.

Ações recomendadas para as incorporadoras e construtoras

• Revisar modelos contratuais para alinhar-se ao novo entendimento do STJ.
• Estabelecer políticas claras de distrato, com critérios de retenção, prazos e devoluções.
• Monitorar o fluxo de caixa e manter reservas suficientes para cobrir devoluções.
• Evitar cláusulas que permitam retenções acima de 25% em contratos de consumo.
• Investir em mecanismos de mediação e em opções de resolução alternativa de disputas.
• Adotar maior transparência com compradores para reduzir desistências futuras.

Contexto nacional e impactos futuros

O STJ tem consolidado uma linha de entendimento que reforça a proteção ao consumidor e gera maior previsibilidade no setor. Ainda que haja um período de transição, a tendência é de contratos mais equilibrados e mercados mais estáveis. O foco permanece em evitar abusos, sem desincentivar a aquisição responsável de imóveis. Com a nova jurisprudência, espera-se redução de litígios longos e melhoria na confiança de compradores e investidores.

Repercussões e expectativas para o setor

O precedente pode estimular mudanças operacionais: empresas mais cautelosas com margens, custos adicionais e garantias de entrega; compradores ganhando segurança sobre seus direitos; e uma necessidade geral de adaptação rápida de práticas contratuais. A visão de prudência financeira continua essencial para ambos os lados, evitando distorções que possam comprometer projetos ou comprometer a liquidez de incorporadoras.

Conclusão

A decisão do STJ representa uma redefinição relevante no equilíbrio entre proteção ao consumidor e atuação das incorporadoras. Ao estabelecer o teto de 25% para retenção, o tribunal avança na padronização de regras de distrato e reforça a aplicação do CDC em situações de consumo. O tema, já em curso entre advogados, construtoras e compradores, tende a acelerar a revisão de contratos e práticas comerciais no curto prazo, com ganhos esperados em previsibilidade e atuação responsável no mercado imobiliário.

Fonte: Paraíba Business, com informações de Daniel Braga (advogado especialista em Direito Imobiliário) e decisões do STJ (2021, 2023 e 2025).