Desvendando a Reforma Tributária para imobiliárias

Reforma tributária chega ao setor imobiliário com mudanças relevantes para locação e venda

Brasília, 13 de novembro de 2025 – A proposta de Reforma Tributária, prevista para entrar em vigor em 2026, vai substituir o PIS, Cofins e ISS por dois novos tributos: a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) de competência federal e o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) de competência estadual e municipal. Esses tributos devem operar em um modelo de Imposto sobre Valor Acrescentado (IVA), buscando reduzir a bitributação e tributar apenas o serviço efetivamente prestado. O acordo entre atores do mercado imobiliário, com apoio da CUPOLA e da Contimob, aponta impactos específicos para imobiliárias e seus clientes.

“Dentro de um avião, à medida que ocorre descompressão, a primeira medida é colocar a própria máscara de oxigênio. Somente depois, é possível ajudar quem está ao lado. O mesmo vale para as imobiliárias e seus clientes: antes de auxiliar terceiros, é preciso ajustar a operação interna.”

Segundo Franciele Rocha, CEO da Contimob, o financeiro deixa de ser apenas operacional e passa a ter papel estratégico. Ela destaca que equipes precisam incubar conhecimentos em créditos tributários, regimes específicos, redutores e split payment para lidar com o novo cenário.

Sistema de créditos tributários e o papel do split payment

Com a transição para o IBS e a CBS, as empresas passam a registrar créditos quando adquirem bens com impostos (energia, limpeza, software, honorários) e débitos quando prestam serviços com imposto. O resultado a recolher é a diferença entre débitos e créditos. Em termos práticos, uma imobiliária que contrata serviços de limpeza por R$ 1.000, mais R$ 250 de IBS/CBS, e cobra de seus clientes R$ 5.000 mais R$ 700 de IBS/CBS, terá um tributo a recolher de R$ 450 (700 menos 250).

Além disso, as notas fiscais passaram a evidenciar o imposto separadamente do preço, com a possibilidade de uso do split payment — pagamento dividido entre o prestador e o estado. A escolha pelo split é do cliente, que se beneficia com crédito imediato, sem depender do recolhimento pelo prestador.

Impactos específicos por operação imobiliária

Locação de imóveis terá tratamento tributário próprio para bens imóveis. Locações residenciais terão:

• redução de 70% nas alíquotas de IBS e CBS;
• abatimento fixo de R$ 600 por mês na base de cálculo;
• barreira de entrada para pessoas físicas sujeitas a tributação quando, no ano anterior, a receita com locação de mais de três imóveis atingir certos limites.

Para pessoas físicas, a condição de contribuinte fica definida por faixas de receita e número de imóveis, com regras que podem encerrar a isenção em determinados cenários ao longo do ano.

Já as vendas de imóveis seguirão a partir de 2027 uma nova forma de tributação, com o imposto calculado sobre o valor de venda após a aplicação de redutores que reduzem a base de cálculo. Os redutores são de:

• R$ 100 mil para imóveis residenciais novos;
• R$ 30 mil para terrenos (lotes).

Essas reduções devem diminuir o valor sobre o qual incidem IBS e CBS, impactando o montante de tributos devidos nas transações de venda.

Como se prepararam os gestores?

Especialistas envolvidos na discussão destacam que o cenário exige preparação financeira e gestão mais apurada. Na visão de Franciele Rocha, o departamento financeiro deve estar alinhado a estratégias tributárias, com foco em créditos, regimes específicos e mecanismos de pagamento divididos, para manter a operação sustentável diante das mudanças.

A equipe de assessoria também realizou lives e disponibilizou guias práticos para orientar gestores de imobiliárias sobre as mudanças previstas para 2026 e 2027, com foco em adequação fiscal, controle financeiro e planejamento tributário.

Próximos passos para o setor

Com as mudanças ingressando no arcabouço tributário, imobiliárias devem revisar fluxos de faturamento, contratos de locação e operações de venda, além de planejar a implementação de créditos tributários e de soluções de pagamento que integrem split payment. O objetivo é reduzir a carga tributária efetiva e manter a competitividade em um ambiente regulatório mais complexo.

As informações acima resumem as diretrizes discutidas entre CUPOLA, Contimob e players do mercado, que continuam acompanhando a evolução da Reforma Tributária e seus impactos para o setor.

Fonte: Imobi Report