Desinvestimento em curso pode ampliar o prazo

RBIR11 em foco: avaliação da RB Capital Desenvolvimento Residencial IV pela BB Análise

A BB Análise analisa o momento do RB Capital Desenvolvimento Residencial IV (RBIR11), fundo de prazo determinado. O RBIR11 tem como objetivo investir em projetos imobiliários por meio da aquisição de participações societárias em empreendimentos residenciais (SPE). Lançado em 2020, o fundo tem duração fixada de 72 meses, com vencimento previsto para fevereiro de 2026.

Nos primeiros dois anos, a equipe gestora viabilizou investimentos em 16 projetos, todos na cidade de São Paulo e voltados ao público de renda média-alta. Nos quatro anos seguintes, o foco passou à maturação dos empreendimentos, com desinvestimentos graduais e retorno do capital investido aos cotistas.

Em fevereiro de 2025, a análise anterior indicava ritmo lento tanto nas vendas quanto nas obras. Desde então, houve avanço significativo das obras, passando de 70% para 84% de progressão (agosto), e as entregas passaram de 13% para 38%. Isso permitiu aceleração dos recebimentos pelo fundo e, consequentemente, melhoria dos rendimentos e amortizações aos cotistas.

Por outro lado, as vendas, que pareciam acelerar, enfrentaram dificuldades para manter o ritmo, principalmente devido ao patamar atual de juros dos financiamentos, que reduzem a acessibilidade da população. O efeito costuma impactar distratos e novas vendas, que avançaram apenas 5 pontos percentuais entre fevereiro e agosto, chegando a 75%. Uma das saídas para acelerar o ritmo é reduzir o preço de venda, o que reduziria a rentabilidade. A gestão tem atuado fortalecendo a equipe comercial e promovendo financiamentos diretos (sem bancos), com securitização futura.

Considerando esse cenário, a gestora deve convocar uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE) nas próximas semanas para deliberar sobre a prorrogação do prazo do fundo. A recomendação é pela aprovação, pois, em caso de reprovação, cada cotista receberia um percentual de cada projeto, dada a pouca liquidez e a complexidade envolvida.

A evolução das obras e o ritmo de pagamento de dividendos contribuíram para que a cota avance almost 20% no ano, alinhada ao patrimônio e superando o IFIX desde o IPO. Com esse patamar de preço, a BB Análise aponta duas perspectivas: uma janela de realização para o investidor mais conservador, ainda que com liquidez limitada, e uma aposta de manutenção para o investidor mais arrojado, já que a gestora espera destravar valor com as novas entregas, estimadas em R$ 128 por cota (visão conservadora), correspondente a cerca de 33% de retorno sobre o preço de mercado atual.

Pontos fortes

• Mais da metade das obras já progrediram, sinalizando a aproximação do desinvestimento;
• Fundo com prazo determinado de 6 anos (até 2026);
• A gestão projeta R$ 128 de amortizações + rendimentos até a liquidação do fundo.

Pontos fracos

• Riscos associados às etapas de obra, incluindo custos, mão de obra qualificada e possíveis atrasos;
• Juros elevados reduzem o mercado endereçável do FII e pressionam o valor de venda dos imóveis;
• Dividendos não lineares e liquidez reduzida;
• Elevada possibilidade de AGE para prorrogação do prazo.

Disclaimer

Este é um relatório público produzido pelo BB-Banco de Investimento S.A. (BB-BI). As informações e opiniões here contidas foram consolidadas com base em fontes consideradas fidedignas. Embora tenham sido tomadas medidas para assegurar a exatidão, o BB-BI não garante total ausência de distorções e não se compromete com a veracidade de todas as informações. Todas as opiniões, estimativas e projeções referem-se à data presente e podem mudar sem aviso prévio.

VGIP11: Fundo de Investimentos Imobiliários de Recebíveis em foco

O VGIP11 tem como objetivo investir amplamente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) indexados a indicadores de inflação (IPCA ou IGP-M), conforme políticas de elegibilidade definidas.

Em agosto de 2025, a cota mostrou recuo de aproximadamente 1,4%, mas acumulou valorização de 5,82% nos últimos 12 meses. A relação P/VP ficou em 0,91, o que equivale a um deságio de cerca de 9% em relação ao valor patrimonial no mercado secundário. O último dividendo anunciado foi de R$ 0,76 por cota, representando um yield de aproximadamente 0,93% ao mês (11,16% ao ano, considerando o preço de mercado).

O VGIP11 encerrou junho de 2025 com o PL alocado em 45 operações de CRIs, totalizando cerca de R$ 1,04 bilhão. A carteira é quase que integralmente indexada ao IPCA, com proteção contra deflação em 97% das operações e LTV em torno de 59% (abaixo de 60%). A carteira apresenta desconto em relação ao valor patrimonial, em linha com o perfil de risco, e há potencial de dividendos à frente, especialmente com cortes de juros previstos.

Os riscos incluem concentração em residenciais (28% do PL) e shoppings (24%), cuja demanda é sensível a variações de juros, emprego e renda. A maior posição do portfólio é o CRI Tecnisa (6,9% do PL), que não possui garantias reais, elevando o nível de risco. No entanto, mais de 60% das operações contam com garantias robustas, e as operações sem garantias reais possuem rating mínimo A- (emitido por agência internacional), como o caso da Tecnisa (rating br.A sf pela S&P).

De acordo com o Relatório de Gestão, o CRI Manhattan 196S, representando 2,1% do PL e em inadimplência, possui garantias sólidas que superam o saldo devedor. Excetuando essa operação, todos os ativos investidos encontram-se adimplentes.

Em nossa avaliação, o VGIP11 negocia com desconto próximo de 10% sobre o valor patrimonial, em função dos pontos de atenção descritos, mas continua entregando dividendos atrativos e oferece potencial de valorização de cota, principalmente com cenário de cortes de juros pela frente.

Pontos fortes

• Carteira de CRIs bem diversificada, de risco médio e indexada a IPCA;
• 97% da carteira com proteção contra deflação;
• LTV baixo (~59% do PL);
• Desconto ao Valor Patrimonial acima da média de mercado.

Pontos fracos

• Concentração em residenciais (28%) e shoppings (24%);
• Volatilidade dos dividendos devido à inflação mensal;
• Ausência de exposição a CDI, limitando ganhos com juros mais altos.

Disclaimer

Este é um relatório público produzido pelo BB-Banco de Investimento S.A. (BB-BI). As informações e opiniões contidas foram consolidadas com base em fontes consideradas fidedignas. Embora tenha havido cuidado para manter a precisão, o BB-BI não garante total exatidão e pode atualizar dados a qualquer momento.

Conteúdo elaborado com base em análise de mercado de crédito imobiliário e fideicomissários, com foco na evolução recente e nas perspectivas de cada fundo.

Fonte: Análise BB