Descubra os limites da atuação dos FIIs

Limites à atuação direta de FIIs no papel de incorporadores ganham discussão no mercado imobiliário

O papel dos fundos de investimento imobiliário (FIIs) na cadeia de construção civil tem se fortalecid o, acompanhando a sofisticação do mercado de capitais brasileiro. Entretanto, persiste a dúvida central: os FIIs podem atuar diretamente como incorporadores?

A questão surge ao confrontar o atual marco regulatório dos FIIs, representado pela Resolução CVM 175/2022, com a Lei nº 4.591/1964, que disciplina a incorporação imobiliária. A CVM autoriza FIIs a adquirir terrenos, construir, participar de sociedades operacionais, realizar incorporações por meio de veículos específicos e exercer direitos de propriedade sobre imóveis para exploração comercial. Já a Lei de Incorporações impõe ao incorporador um conjunto de obrigações formais, que parecem incompatíveis com a natureza jurídica dos FIIs, classificados como condomínios especiais sem personalidade jurídica.

Entre as principais divergências estão:

• o FII é representado por seu administrador, mas essa representação não equivale a assumir, de forma direta, obrigações contratuais de incorporação;
• o regime de patrimônio de afetação, criado para oferecer segurança ao comprador e, em algumas leituras, vantagem tributária, levanta questões sobre tributação, responsabilidade civil e concorrência com incorporadoras tradicionais;
• em casos de vícios construtivos ou descumprimento contratual, surgem dúvidas sobre responsabilidade solidária e aplicação da teoria da desconsideração.

Apesar das lacunas regulatórias, a prática já aponta casos em que FIIs atuam como incorporadores, ainda que indiretamente, por meio de estruturas desenhadas para mitigar riscos legais e tributários. As estratégias observadas no mercado incluem:

• terrenistas: o FII adquire o imóvel e celebra contratos com uma Sociedade de Propósito Específico (SPE) que assume formalmente o papel de incorporadora, com o FII participando do resultado por meio de valorização ou alienação futura das unidades;
• participação do FII como sócio da SPE incorporadora: ingresso no capital social da SPE para influência indireta na incorporação, sem ingerência direta;
• financiamento: o fundo atua como credor (CRIs, contratos de mútuo, entre outros), oferecendo retorno mais previsível e garantias atreladas ao fluxo de vendas, ainda que com participação reduzida no upside do negócio.

Essas vias demonstram uma presença econômica real dos FIIs na cadeia de incorporação, mesmo que mediada por estruturas que visam reduzir riscos registrais, tributários e de responsabilidade civil. A tendência indica que FIIs, mesmo com limitações, já se movem como agentes centrais na incorporação, empregando formatos indiretos para contornar entraves legais e proteger os cotistas.

O debate aponta para a necessidade de evolução do ordenamento jurídico para acompanhar novas formas de protagonismo financeiro na produção imobiliária. Surge, assim, a pergunta que orienta o caminho futuro: até que ponto é desejável manter o arcabouço tradicional de incorporadores quando FIIs passam a desempenhar papéis próximos a essa atividade?

Fonte: Consultor Jurídico