Descubra mudanças na Boa Viagem e Novo Cais

Mercado imobiliário do Nordeste em evidência: Moura Dubeux traça estratégia de atuação multissetorial em Pernambuco

Em uma conversa veiculada pelo Videocast Metro Quadrado na quinta-feira (13), Gustavo Dubeux, fundador e presidente do Conselho de Administração da Moura Dubeux Engenharia, e Amadeu Mendonça, advogado da Tizei Mendonça Advogados, discutiram o cenário do mercado imobiliário nordestino e os caminhos para o futuro em Pernambuco. O foco foi a história da incorporadora, os desafios do megaprojeto Novo Cais e a aposta em diferentes segmentos para revitalizar o skyline de Recife, com ênfase na Avenida Boa Viagem.

Panorama da Moura Dubeux

A Moura Dubeux tem raízes em Pernambuco e se consolidou como uma das maiores incorporadoras do país, reconhecida pela entrega de produtos de alto padrão. A trajetória começa na década de 1980, quando um grupo de amigos e familiares, incluindo Gustavo e seus irmãos Luís e Marcos, decidiu construir bons apartamentos para si. O modelo inicial de negócio manteve-se até hoje para produtos de luxo: condomínios fechados por administração, que ofereciam preço de custo mais as taxas da construtora, diminuindo a exposição de caixa do incorporador.

Ao longo dos anos, a empresa cresceu e registrou resultados positivos, abriram capital em 2020 e seguem se reinventando por meio de megaprojetos que sinalizam as tendências de desenvolvimento imobiliário em Recife. Em 2025, o Recife voltou a ser a principal praça de lançamentos da Moura Dubeux, com a revitalização do Cais José Estelita como carro-chefe e perspectivas de evoluções urbanísticas na Avenida Boa Viagem, incluindo construção de novos edifícios e retrofit de estruturas existentes.

O Novo Cais: equipamento urbano para o Recife

Entre os destaques da Moura Dubeux, o Novo Cais, no Cais José Estelita, desponta como um projeto âncora ligado ao Centro da cidade. O terreno foi arrematado em leilão em 2008 e já enfrentou fases de invasões e o movimento Ocupa Estelita.

• Lançamentos já realizados: Mirante Norte e Mirante Sul (2019, juntamente ao Parque do Cais), Lucena Plaza (dois edifícios com apartamentos de 450 m² e 302 m², com dois por andar) e o Parque Avenida (unidades de 118 m² a 350 m²).
• Novos produtos e democratização: BeachClass (estúdios) no lote 5 e o Moura Dubeux Corporate.
• Infraestrutura pública: 65% do terreno destinado a áreas públicas, com vias, ciclovias, Parque Linha D’Água e Parque da História Ferroviária, transformando a área em destino de lazer para a população.
• Futuro próximo: dois lançamentos adicionais estão previstos, incluindo um prédio residencial de alto padrão (aptos de até 350 m² por andar) e um hotel cinco estrelas.

A incorporadora vê o Novo Cais como um marco que conecta o Centro ao restante da cidade, contribuindo para a revitalização urbana de Recife e para a atração de mais turistas.

Nova LPUOS e transformação da Avenida Boa Viagem

A Moura Dubeux tem atuado de forma pioneira em retrofit, como no empreendimento do Moinho. Embora tenha gerado prejuízo, o projeto é visto como referência para a cidade, ainda que o retrofit apresente desafios, com orçamentos que costumam subir frente à realidade da obra. O empresário elogiou a recente Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS), que permite a transferência de coeficiente construtivo para quem investe na revitalização de casarões no Centro, mas ressaltou a necessidade de ampliar a área receptora do coeficiente para incluir a Avenida Boa Viagem.

Para estimular investimentos, a transferência de coeficiente é o motor da revitalização. IPTU e ITBI ajudam, mas são menos relevantes para grandes operações. É preciso ampliar a área receptora para a Boa Viagem e, quem sabe, para toda a cidade.

Segundo Dubeux, a ampliação da área receptora permitiria aumentar o coeficiente em Boa Viagem, tornando viável a substituição de imóveis antigos por novas edificações. Ele ressaltou que a Boa Viagem ainda não foi oficialmente contemplada como receptor de investimentos do Centro, mas reconheceu o avanço promovido pela prefeitura e defendeu a expansão dessa área para impulsionar o retrofit na região.

A ideia de área receptora refere-se a uma norma prevista na LPUOS, na qual, a cada metro quadrado reformado em determinados bairros com destinação habitacional, o construtor recebe um adicional para obras em Boa Viagem. No caso de habitação social no Centro, o crédito pode chegar a 2 m² por 1 m² de reforma, ampliando a construção na Zona Sul a partir de investimentos no Centro. A indefinição sobre o tamanho da área receptora é apontada como entrave por parte dos construtores, o que alimenta a expectativa de expansão para a Boa Viagem no futuro próximo.

Para Dubeux, a demanda por moradias continua em alta, o que reforça a importância de estender o bônus construtivo a outras regiões da capital, para promover adensamento e novas edificações.

Estratégia multissetorial e parceria com a Direcional

No Nordeste, a Moura Dubeux opera em duas vias de atuação: o segmento de luxo (topo da pirâmide) e a demanda da Minha Casa Minha Vida (MCMV). A empresa também observa que a taxa de juros elevada compromete a capacidade de financiamento da população, com cada ponto percentual de alta reduzindo a possibilidade de crédito para aproximadamente 160 mil famílias.

Para os próximos anos, a estratégia de crescimento está alinhada às três marcas da holding MDNE:

• Moura Dubeux: produtos de luxo (sistema condominado).
• Mood: classe média (Faixa 4, com cerca de 50% dos produtos nesse recorte).
• Única: Faixas 3 e 2 do MCMV.

A Moura Dubeux firmou uma joint venture com a Direcional para o segmento MCMV (Única), aproveitando a experiência da parceira nesse nicho no Nordeste.

Recife já surge como principal praça de lançamentos previstas para 2025, superando Fortaleza e Salvador devido aos avanços do Novo Cais e às mudanças promovidas pela LPUOS. O planejamento para 2025/2026 aponta uma participação de 40% dos negócios da linha Moura Dubeux (luxo) e 60% das marcas Mood e Única (médio/econômico).

Entre mercados menores, Maceió é o mais relevante, com lançamentos em linha com a demanda local, buscando equilíbrio entre demanda e preço que garanta retorno aos acionistas.

Bolsa e perspectivas para o setor

Sobre o cenário de mercado de ações, Dubeux avaliou o segmento de real estate como relativamente barato, destacando que a Moura Dubeux, assim como outras empresas de desempenho sólido, apresenta múltiplos de lucro mais atrativos em comparação com o momento de abertura de capital, o que configura uma oportunidade de investimento.

As perspectivas para o mercado imobiliário seguem otimistas. Segundo Dubeux, o crédito imobiliário no Brasil representa cerca de 10% do PIB, muito abaixo da participação observada em países desenvolvidos (em torno de 50%), o que indica espaço para crescimento. Com inflação sob controle e queda das taxas de juros, 2026 deve ser um ano oportuno, especialmente para a região Nordeste, onde a demanda é mais expressiva. Mendonça acrescentou que o poder público tem investido mais no setor, seja na defesa do déficit habitacional, seja por meio de subsídios, reforçando que a aquisição de moradia continua sendo o principal sonho do brasileiro.

Fonte: Notícia referência