Crédito imobiliário: quitar ou investir, qual rende mais?

Crédito imobiliário: quitar o financiamento ou investir? como decidir diante dos juros

Economistas e especialistas em finanças avaliam, à luz das taxas de juros atuais, se vale mais quitar a dívida de um imóvel ou deixar o dinheiro aplicado. A conta envolve não apenas o custo do crédito, mas também tributação, liquidez e o perfil de risco do investidor.

O cenário de custos

Quem contratou financiamento imobiliário no ano anterior viu a taxa nominal girar em torno de 10,5% ao ano. Hoje, com a taxa Selic estável e a taxa referencial (TR) em movimento, o custo efetivo do crédito se aproxima de 11,3% ao ano (10,5% da taxa contratada mais 0,81% da TR). Com esse patamar, o investidor costuma comparar o custo do financiamento com o retorno de investimentos atrelados ao CDI.

Fatores que pesam na escolha

• Imposto de renda sobre investimentos: rendimentos de produtos 100% CDI costumam sofrer IR, com alíquotas menores apenas após prazos mais longos. Em geral, há variações que podem reduzir a rentabilidade líquida para algo próximo de 12,5%–12,8% ao ano, dependendo do regime e da administração.
• Taxa de administração: mesmo pequenas cobranças podem reduzir o rendimento, mexendo na comparação entre quitar e investir.
• Custo total do financiamento: soma da taxa contratada com a TR determina se o custo anual do crédito fica acima ou abaixo do retorno provável de aplicações atreladas ao CDI.

Cenário prático

Suponha uma pessoa com salário de R$ 30 mil mensais, que vendeu um apartamento por R$ 1 milhão e pretende comprar outro de R$ 2 milhões. A pessoa já tem R$ 1 milhão para aplicar. Se investir esse excedente em um produto 100% CDI, o retorno líquido hipotético fica entre 12,5% e 12,8% ao ano, dependendo das situações de imposto e de taxas. Já mantendo o financiamento, o custo fica em torno de 11,3% ao ano (10,5% de juros mais 0,81% de TR).

Neste cenário, a diferença (spread) favorece o investimento líquido: investir pode superar amortizar, desde que as taxas de administração sejam baixas e a TR não suba demais. Se o custo total do financiamento superar aproximadamente 12,8% ao ano, quitar o saldo devedor pode passar a oferecer melhor retorno.

Quais variáveis mudam o resultado

• Tributação de IR sobre os rendimentos; impactos variam conforme tempo de aplicação e regime tributário.
• Administradora/ taxas cobradas pelo investimento; quanto menor, mais próximo fica o retorno teórico do CDI.
• Renda da TR e seu comportamento ao longo do tempo; elevações da TR elevam o custo do crédito.

Liquidez e reserva de emergência

Outro fator essencial é a liquidez. A reserva de emergência costuma exigir entre seis meses e um ano de gastos fixos. Em um exemplo com salário de R$ 30 mil, uma reserva de R$ 360 mil é comum. Mantê-la investida em produtos de baixo risco atrelados ao CDI é recomendado, para não faltar dinheiro em emergências.

Se a reserva for de R$ 360 mil rendendo próximo ao CDI, o rendimento mensal líquido pode chegar a cerca de R$ 3,8 mil, sem considerar taxas administrativas. A retirada mensal deve ser moderada para não perder o poder de compra frente à inflação, que hoje fica em torno de 5% ao ano. Uma estratégia prática é retirar apenas parte do rendimento, por exemplo algo em torno de R$ 2,3 mil por mês.

Conclusão prática

Com as condições apresentadas, manter o financiamento e investir o excedente em um produto de baixo risco atrelado ao CDI costuma gerar melhor resultado do que quitar o imóvel, desde que o custo total do crédito não ultrapasse o rendimento líquido esperado de aproximadamente 12,8% ao ano. A decisão final depende ainda da disponibilidade de liquidez e do apetite ao risco de cada investidor, bem como de mudanças nas regras de crédito imobiliário.

Observação: recentes alterações regulatórias no crédito imobiliário ampliaram o acesso a linhas com condições diferenciadas, o que influencia diretamente a comparação entre quitar e investir.

Fonte: InvestNews