CPF dos imóveis: reforma pode subir impostos

Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) entra em vigor e pode alterar a tributação sobre aluguel

Regulado pela Receita Federal no mês de agosto, o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), conhecido como “CPF dos imóveis”, centraliza os registros de imóveis urbanos e rurais e se conecta ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter). A medida visa ampliar a transparência e fortalecer o controle fiscal sobre a titularidade e as transações envolvendo propriedades.

Como funciona o CIB e o que mudou na prática

O CIB reúne dados de imóveis existentes em todo o país e compartilha informações com o Sinter, permitindo que a Receita Federal tenha uma visão unificada das mudanças de titularidade, bem como das movimentações de compra e venda entre CPFs.

Impactos esperados na carga tributária

• Investidores e administradoras com quatro ou mais imóveis para aluguel ou com aluguel anual superior a R$ 240 mil passam a enfrentar dois novos tributos além do Imposto de Renda: o IBS (tributo estadual/municipal) e o CBS (tributo federal), aumentando a carga tributária incidente sobre os aluguéis.
• Locadores com até três imóveis alugados ou cuja renda de aluguel anual seja inferior a R$ 240 mil mantêm o regime atual, sob o IR, desde que a atividade não seja empresarial.
• Especialistas destacam que a unificação facilita a fiscalização e pode elevar a arrecadação, já que a Receita terá acesso a informações antes dispersas entre CPFs diferentes e registros de titularidade.

Visões de especialistas

Ana Taques, advogada especializada em direito imobiliário, aponta que a principal consequência é o fechamento de brechas utilizadas em operações informais, como contratos entre gavetas. “A norma busca ampliar o controle tributário; no entanto, a efetividade depende da averbação formal do contrato na matrícula do imóvel, prefeitura e cartório. Contratos privados podem persistir, mas ganham contorno de fiscalização com o CIB”, afirma.

Humberto Aillon, vice-diretor de gestão tributária da Fipecafi, ressalta que a integração de dados inevitavelmente aumenta a fiscalização e a arrecadação, porque a Receita terá visão consolidada de mudanças de titularidade e movimentos entre CPFs. “Isso tende a elevar os tributos cadastrados, já que muitos imóveis ainda não são declarados corretamente”, afirma.

Carlos Pinto, diretor do IBPT, destaca que o impacto é mais relevante para investidores e administradoras: “quem aluga quatro ou mais imóveis ou recebe acima de R$ 240 mil por ano pode enfrentar IBS e CBS, elevando a carga total próxima de 27% sobre o valor bruto dos aluguéis, sem considerar deduções.” Já para pequenos locadores, o cenário permanece sob o IR tradicional, desde que a atividade não seja empresarial.

Guilherme Manier, sócio da área tributária do Viseu Advogados, comenta que a mudança não altera a negociação de preços de imóveis, mas amplia o poder de fiscalização. “A reforma não fere a liberdade de negociação; a Lei autoriza revisões nos valores declarados para IBS e CBS, mas o preço de compra e venda continua livre.”

Leonardo Branco, tributarista do Daniel, Diniz e Branco, situou o CIB dentro de um movimento mais amplo de expansão da base de incidência sobre consumo. “O cadastro aparece em meio à reforma tributária, com o IBS e CBS incorporando parte da tributação ao consumo, inclusive para operações de aluguel que antes não entravam nessa base.”

Lucilene Prado, sócia do FM/Derraik e especialista em Direito Tributário, reforça que o CIB aumenta a transparência e pode reduzir distorções de informação no mercado. “A implementação do CIB, além da reforma, é necessária para consolidar informações sobre imóveis, beneficiando cartórios, compradores e financiadores, com maior segurança jurídica.”

Fonte da análise: CNN.

Fonte: CNN