CPF dos Imóveis pode subir IPTU com reforma

Cadastro Imobiliário Brasileiro entra em vigor em 2026 e pode impactar o IPTU em municípios de todo o país

Uma das mudanças centrais da reforma tributária, o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), previsto para começar a valer em 2026, pode ampliar a cobrança do IPTU em milhares de cidades. Ao consolidar dados e estabelecer um valor de referência nacional, o sistema oferece às prefeituras ferramentas para atualizar valores venais defasados, afetando diretamente o bolso de proprietários e a tributação de aluguéis.

O que é o CIB e por que ele pode elevar o IPTU

O CIB foi criado pela Lei Complementar 214/2025, que regulamenta parte da reforma tributária sobre o consumo. O cadastro apoia a fiscalização do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), que vão substituir cinco tributos atuais a partir de 2027.

Apesar de não ter sido criado para cobrar o IPTU, o CIB confere à Receita Federal visibilidade total sobre o patrimônio imobiliário do país e compartilha essas informações com as prefeituras. A centralização facilita o monitoramento das locações, que passarão a ser tributadas pelo novo sistema, abrindo espaço para correções nos valores venais quando houver defasagem.

A unificação de dados pode frear a informalidade, mas aumenta o controle

Especialistas apontam que, a partir de 2026, os cadastros de aluguel informal e a omissão de bens passam a ficar mais difíceis. O CIB funciona como um identificador nacional único para cada imóvel, urbano ou rural, reunindo informações que antes ficavam dispersas entre cartórios, prefeituras, Receita Federal e Incra.

• Antes, o cartório usava a matrícula (RGI), a prefeitura tinha o cadastro do IPTU, e o Incra usava um código específico para imóveis rurais.
• Agora, tudo converge para um sistema único integrado ao Sinter (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais).
• Com isso, a Receita Federal ganha maior capacidade de fiscalização sem precedentes.

Receita cria regras para combater a sonegação de aluguéis

Com a implementação do CIB, o Fisco passa a identificar inconsistências entre declarações de renda, cadastros de ocupação e contratos formais. Em 2026, quem nunca declarou uma propriedade no Imposto de Renda terá de incluí-la no CIB, com possibilidade de cobrança de IR atrasado, multa de até 150%, correção monetária e juros sobre rendimentos de aluguéis não declarados nos últimos cinco anos. A solução indicada é a declaração espontânea, que evita crime fiscal e permite parcelamento.

Valor de referência nacional pressiona reajustes de IPTU

Paralelamente ao CIB, o governo definiu regras para o compartilhamento de informações pelo Sinter. Todo ano, será estabelecido um valor de referência para cada imóvel, com base em dados de mercado e características físicas e jurídicas. Essa informação será divulgada no Cinter, criando um elo indireto com o IPTU.

Os municípios costumam definir o valor venal pelo qual o IPTU é calculado, e muitos não refletem o preço de mercado atual. O banco de dados com o valor de referência ajuda as prefeituras a enfrentar defasagens, tornando mais plausível a atualização dos valores venais quando necessário.

Quem será tributado pela IBS e CBS na locação?

1. Quem possuir mais de três imóveis alugados
2. Quem tiver receita anual de aluguéis superior a R$ 240 mil (ajustados pelo IPCA)

Quem não atender aos dois critérios continuará no regime atual, com a tributação pela tabela progressiva do Imposto de Renda. Para os enquadrados, a alíquota será reduzida em 70% em relação à taxa padrão de IBS e CBS, e haverá um abatimento mensal de R$ 600 na base de cálculo para locação residencial.

O que isso significa para contratos, custos e aluguéis

Com a atualização do IPTU em muitos municípios e a nova incidência de IBS e CBS sobre locações de alto volume, os proprietários tendem a repassar parte dos custos aos inquilinos. Por isso, é recomendável que locadores revisem cláusulas contratuais e incluam previsões de repasse do IBS e CBS em aditivos contratuais.

A Lei Complementar 214/2025 também prevê prazos para adequação dos contratos vigentes. O prazo máximo é 31 de dezembro de 2025. Propriedades com contratos antigos reconhecidos em cartório até janeiro de 2025 devem ser registradas no RGI até o mesmo dia para obter uma redução adicional do novo imposto.

Quais ações tomar agora

• Regularizar contratos de aluguel: registre os contratos antigos no RGI até 31 de dezembro de 2025 para obter redução adicional do IBS/CBS.
• Declarar rendimentos omitidos: quem nunca declarou aluguéis deve fazer a declaração espontânea antes de 2026 para evitar multas de até 150%.
• Revisar a estratégia tributária: proprietários com mais de três imóveis e receita anual acima de R$ 240 mil devem consultar um tributarista para avaliar impactos do novo regime.

Fontes afirmam que, na prática, o conjunto de mudanças pode encorajar reajustes de IPTU e, ao mesmo tempo, alterar a composição de custos de locação com a nova tributação sobre aluguel de alto volume a partir de 2027.

Fonte: Notícia de referência