Como a inovação está mudando o mercado de imóveis

Inovação transforma mercado imobiliário brasileiro

Nos últimos anos, uma nova tecnologia vem revolucionando a forma de investir e negociar imóveis no Brasil. Trata-se da tokenização imobiliária, que utiliza registros digitais em blockchain para dividir um imóvel em frações negociáveis, chamadas de tokens.

Desde 2019, startups do setor imobiliário, conhecidas como Proptechs e Fintechs, impulsionaram essa modalidade, apoiadas pela evolução da regulação sobre ativos digitais. Essa inovação permite que imóveis sejam fracionados e vendidos de maneira mais segura, eficiente e acessível, semelhantemente à ações ou cotas de fundos, aumentando a liquidez do mercado.

Benefícios para corretores, incorporadoras e investidores

• Corretores de imóveis: podem atuar como intermediadores de operações com tokens, ampliar sua carteira de clientes e oferecer novas opções de investimento. A venda de imóveis tokenizados tende a ser mais rápida, com menor custo operacional — por exemplo, usando pagamentos via Pix — o que valoriza quem está atualizado com as tendências tecnológicas.
• Incorporadoras: têm acesso a captação de recursos de forma mais desburocratizada, podendo atrair pequenos investidores interessados em frações de empreendimentos. Assim, há maior liquidez e agilidade para iniciar obras, além da democratização do acesso ao mercado primário imobiliário.
• Investidores: podem investir em imóveis com quantias menores, diversificar sua carteira e obter maior liquidez, já que os tokens podem ser negociados em plataformas digitais. A transparência proporcionada pelo uso de blockchain também oferece mais segurança às transações.

Aspectos jurídicos e riscos envolvidos

No entanto, a tokenização imobiliária no Brasil ainda está em fase de desenvolvimento regulatório. Muitos projetos operam em uma área cinzenta, sem uma legislação específica consolidada, o que pode representar riscos jurídicos para investidores e empresas.

É fundamental compreender que, apesar de a operação ter um formato digital, ela envolve ativos reais sujeitos a riscos de mercado, como vacância, inadimplência e desvalorização. Os investidores precisam estar atentos ao fato de que estão ligados às oscilações de valor do imóvel e à responsabilidade de uma operação que pode envolver tanto ganhos quanto perdas.

Requisitos jurídicos para operação

Para que a tokenização seja segura e eficaz, é imprescindível uma estrutura jurídica bem planejada. Normalmente, o imóvel é incorporado ao capital de uma sociedade, como uma SPE ou uma S/A, e os tokens representam participação societária nesse empreendimento, conforme previsto no Código Civil e na Lei das Sociedades por Ações.

A negociação dos tokens ocorre em redes blockchain, mas contratos claros e bem elaborados — como contratos de investimento, estatutos sociais e documentos de cessão de direitos — são essenciais para definir direitos, deveres, distribuição de lucros, responsabilidades fiscais e procedimentos em caso de dissolução.

Outra questão importante refere-se ao cumprimento das normas da Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Dependendo do direito conferido aos tokens, eles podem ser considerados valores mobiliários, exigindo registro ou dispensa de registro nas ofertas públicas, de acordo com as regras da CVM e a legislação vigente.

Além disso, o imóvel permanece vinculado ao registro de imóveis tradicional. Os tokens representam direitos econômicos, mas não substituem a necessidade de registro formal da propriedade. A separação entre o registro cartorial e o universo digital precisa ser bem clara.

A regulação de ativos digitais no Brasil

Normas relacionadas à Lei de Proteção de Dados (LGPD), à Lei Complementar nº 182/2021 e ao projeto de lei dos criptoativos (Lei nº 14.478/2022) também afetam esse mercado, estabelecendo diretrizes para plataformas que operam tokens, com foco em segurança, transparência e combate à lavagem de dinheiro.

Considerações finais

Apesar dos desafios regulatórios, a tokenização imobiliária apresenta potencial para transformar o setor, tornando-o mais acessível, flexível e transparente. Porém, sua implementação exige uma estrutura jurídica sólida, responsabilidade na oferta e compreensão completa dos riscos envolvidos.

O sucesso depende do compromisso de corretores, incorporadoras e investidores em entenderem profundamente o funcionamento desse modelo, avaliando plataformas, imóveis e documentos jurídicos para evitar armadilhas e garantir operações seguras.

Fonte: VEJA