Apartamento como Airbnb: riscos escondidos ou liberdade total

Antes restrita a uma seleção de imóveis, a locação de apartamentos por plataformas como Airbnb cresceu de forma significativa nas grandes cidades brasileiras em 2025

Segundo dados recentes do Observatório do Mercado Imobiliário, aproximadamente 1 em cada 12 apartamentos nos principais centros urbanos do país está atualmente listado para aluguel por temporada. Essa expansão traz benefícios para proprietários que buscam complementar sua renda, mas também acende um sinal de alerta entre condomínios e especialistas em segurança.

O Sindicato dos Síndicos Profissionais (SSP-BR) reporta um aumento de 65% nas ocorrências de problemas de segurança ligados a hóspedes desconhecidos nesses condomínios. Essa elevação preocupa gestores que enfrentam o desafio de equilibrar a liberdade de uso dos imóveis com a proteção dos moradores.

O impacto jurídico e a disputa por direitos

O debate entre direito individual do proprietário e a segurança coletiva dos condomínios é intenso. Felipe Faustino, advogado especializado em direito condominial, afirma que a legislação garante o direito de uso do imóvel ao proprietário, mas alerta que não é permitido transformar unidades residenciais em hotéis clandestinos.

“A lei garante ao proprietário o direito de usar seu imóvel, mas não de transformar o condomínio em hotel clandestino”, afirma Faustino. “No caso de incidentes graves, várias ações judiciais já foram necessárias por parte dos condomínios para evitar abusos.”

Dados alarmantes reforçam a necessidade de regulamentação

• 72% dos roubos ocorridos em condomínios de São Paulo e Rio de Janeiro envolvem informações obtidas por hóspedes temporários.
• O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) decidiu que condomínios sem regulamentação específica não podem multar proprietários por locações irregulares após a infração.
• 43% das propriedades de luxo já registraram danos patrimoniais causados por locações de curta duração, segundo o Secovi-SP.

Legislação e regulamentação: o que já está em vigor?

As normas atuais permitem que os condomínios estabeleçam regras através da convenção condominial, incluindo proibição total ou regulamentos específicos para locação por temporada. Além disso, é comum a exigência de cadastro prévio de hóspedes, que pode incluir documentos ou registro biométrico.

Outra ferramenta útil é a aplicação de multas que podem chegar a 10 vezes o valor da diária cobrada, além de penalidades como suspensão de uso das áreas comuns por proprietários infratores. Em casos mais graves, procedimentos judiciais e administrativos, como embargo junto à prefeitura, também podem ser adotados.

Estratégias e controles tecnológicos

1. Alteração na convenção condominial: necessita de aprovação de dois terços dos presentes em assembleia e deve definir limites como número de diárias, quantidade de hóspedes, horários de entrada e saída.
2. Controle de acesso através de tecnologia: reconhecimento facial, chips eletrônicos e integração com plataformas de locação por temporada para o bloqueio automático de unidades não autorizadas.
3. Ações judiciais: pedidos de embargo administrativo e remoção de anúncios irregularidades na internet.

O ponto de vista dos proprietários

Por outro lado, proprietários que utilizam plataformas como Airbnb para obter renda alegam que a atividade é legítima quando devidamente autorizada. Faustino destaca que, em alguns casos, juízes têm autorizado locações com limitações, como até 15 dias por mês e cadastro biométrico obrigatório.

Jurispudência e tendências atuais

Tribunais têm entendido que a proibição total só é válida se aprovada em convenção condominial. A regulamentação é vista como alternativa mais adequada ao veto absoluto, sendo que o condomínio pode cobrar taxas extras para unidades comerciais ou de locação temporária.

O TJ de São Paulo, por exemplo, determinou que condomínios que não regulamentaram o uso de Airbnb não podem multar posteriormente, reforçando a necessidade de prevenção e conformidade.

Orientações para síndicos e gestores

1. Verificar se a convenção atual trata do tema;
2. Consultar legislações locais junto à prefeitura;
3. Propor assembleia para deliberação de regras específicas;
4. Implantar sistemas de controle de acesso;
5. Documentar todas as ocorrências e infrações.

Recentemente, a Câmara dos Deputados aprovou um projeto que exige o registro de locações de curta duração junto às prefeituras, aguardando apenas sanção presidencial para entrar em vigor.

Fonte: Sindicato dos Síndicos Profissionais de Brasília.