Quem lucra com leilões da Cohab? Saiba mais

Leilões de imóveis da Cohab viram negócio para investidores e geram despejos de moradores de baixa renda

O processo de leilão de imóveis da Cohab (Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo), originários de dívidas, ganhou status de oportunidade para investidores e imobiliárias, ao passo que moradores com renda baixa enfrentam o risco de despejo e o déficit habitacional na maior cidade do país se mantém elevado.

Como funciona o esquema por trás dos leilões

As unidades, localizadas principalmente na periferia de São Paulo, costumam abrigar famílias de baixa renda. Segundo relatos reunidos por veículos de imprensa, dificuldades financeiras podem terminar em ordem de despejo. O tema já está sob investigação civil do Ministério Público de São Paulo, que apura dezenas de queixas de moradores despejados ou em processo de retomada.

Os imóveis leiloados passaram da Cohab para a SPDA (São Paulo de Desenvolvimento e Mobilização de Ativos) em 2016, com parte da carteira de crédito de cerca de 31 mil imóveis. Eles são incorporados a fundos e vendidos em leilões com cadastro obrigatório na plataforma Zuk.

Casos de valores baixos e “bagatelas” no mercado

Uma lista com 71 imóveis leiloados pela SPDA desde 2023 mostra que o valor médio de venda de apartamentos ocupados, com a obrigação de despejo para o comprador, fica em torno de 70 mil reais. Entre os exemplos mais baixos, há itens como um apartamento de 41 m² no Conjunto Juscelino Kubitschek, em Guaianases, anunciado por cerca de 29,4 mil reais, bem abaixo do preço de mercado de imóveis semelhantes na região.

O motivo dos valores tão abaixo do esperado envolve o mecanismo de lances: na primeira rodada, o imóvel é anunciado pelo valor de mercado; se não há arremate, o lance mínimo passa a corresponder ao montante da dívida. Isso pode favorecer a venda de imóveis com dívidas menores, em detrimento de compradores que já quitariam menos dívidas em curto prazo.

Perfil dos compradores

Entre os 71 imóveis, 31 (44%) foram arrematados por apenas cinco compradores. A imobiliária Martins Imóveis, da zona leste, sozinha adquiriu 22 unidades. Em resposta, o proprietário da empresa afirmou que não é o maior arrematador da região, apesar das 22 aquisições registradas.

Letras miúdas dos contratos

A facilitação dos leilões ganhou impulso a partir de 2016, com a transferência de créditos da Cohab para a SPDA. Os imóveis passaram a ser geridos por fundos e as famílias, muitas vezes, foram convidadas a assinar contratos com cláusula de alienação fiduciária, na qual a propriedade fica com o credor até a quitação total da dívida. Estima-se que essa cláusula esteja presente em aproximadamente um terço dos contratos.

“Eu não sabia o que era isso, foi meu primeiro imóvel”, relatou uma moradora ao lembrar que houve curiosidade inicial pela possibilidade de regularizar o bem, mas a cláusula acabou surpreendendo. Ao atrasar uma parcela de cerca de 340 reais, o valor para quitar à vista chegou a quase 3 mil reais, e depois o total passou a exigir pagamento de forma diferente.

Relatos de dificuldade financeira durante a pandemia, renegociações mal interpretadas e dificuldades de acesso a informações complicaram ainda mais a situação de moradores, que, muitas vezes, se viram sem condições de manter o pagamento.

Moradores mobilizados e casos emblemáticos

Casos de famílias com dívidas que não justificam o despejo constante chamam atenção. Em uma moradia no Brás, após 22 anos de pagamentos, uma moradora foi surpreendida com um saldo residual de mais de meio milhão de reais, valor que foi contestado pela Justiça como incompatível com a boa-fé contratual. Em outros exemplos, famílias com dívidas consideradas pequenas chegaram a leilões com valores elevados, levando moradores a recorrer a organizações de apoio, como o movimento Reaja, Cohab.

Moradores relatam dificuldades contínuas para renegociar dívidas ou manter o imóvel diante de cobranças acumuladas por juros, o que alimenta o medo de despejo e a insegurança habitacional na periferia da cidade.

Posicionamento do Ministério Público e das autoridades

“Essa cláusula de alienação fiduciária está sendo inserida sem informar as pessoas sobre suas consequências. Vi mais de 20 casos em que moradores não sabiam o que significava aquilo. Quando atrasavam poucas parcelas, recebiam notificações para quitar tudo, sob pena de perder o imóvel”, afirmou o promotor responsável pelas investigações.

O Ministério Público de São Paulo investiga o tema desde o ano passado, com preocupação sobre a comunicação aos moradores na assinatura de novos contratos e possíveis impactos sociais da política de crédito da Cohab. Em meio às discussões, os leilões ficaram suspensos após solicitação de vereadores que promoveram uma audiência pública sobre o tema.

Posição da prefeitura de São Paulo

A gestão municipal, dirigida pelo prefeito, afirma que o leilão é a última alternativa para recuperação de créditos inadimplentes, após tentativas de renegociação com os mutuários. Em 2024, a prefeitura afirma ter feito mais de 26 mil atendimentos para regularizar dívidas, com propostas de renegociação, incluindo financiamento sem juros, prazos de até 25 anos e descontos de até 55%.

Segundo a prefeitura, o atraso médio dos contratos levados a leilão é de seis anos, e o número de unidades leiloadas representa cerca de 1% dos contratos administrados. Além disso, 11.600 contratos já teriam sido regularizados. O município também afirma que o processo de leilão concede prioridade de aquisição ao mutuário inadimplente, sem restringir participação com base em critérios sociais, e que o lance inicial segue o valor do bem com a dívida determinando o lance mínimo quando não há arremate.

Fonte: Metrópoles