Os fundos imobiliários ainda valem a pena?

Fim da febre dos fundos imobiliários? investidores mudam o ritmo diante dos juros altos

Os fundos imobiliários, que nos últimos anos sobressaíram como a via de entrada de muitos investidores pessoa física, passam por uma fase de acomodação. o fôlego da popularização da classe diminuiu à medida que o cenário de juros elevados torna a renda fixa mais atrativa, alterando o equilíbrio entre as opções disponíveis no mercado.

Contexto recente

• Entre 2019 e 2025, a base de cotistas aumentou de cerca de 645 mil para 2,87 milhões — expansão expressiva que financiou o crescimento da indústria.
• No entanto, o ritmo de entrada de novos investidores diminuiu. Em 2023 houve alta de 24% na base de investidores; 2024, 13,6%; e até outubro de 2025 o avanço ficou em apenas 3% em comparação com o ano anterior.
• Profissionais do setor entendem a desaceleração como um amadurecimento da base, não o fim do legado dos fundos imobiliários, especialmente com a continuidade de pagamentos de dividendos.

Captação e desempenho sob o jugo da Selic

No acumulado do ano, o setor já levantou cerca de 42,9 bilhões de reais até o início de novembro, próximo do total de 44,6 bilhões captados em todo o ano de 2024. Ainda assim, esse patamar fica distante do pico de 2021, quando a indústria atingiu 52 bilhões, e também longe de 2022, quando houve queda acentuada.

Especialistas lembram que o fenômeno dos fundos imobiliários foi fortemente impulsionado pela época de juros baixos entre 2018 e 2021. Com a Selic em trajetória de alta, a renda fixa passou a oferecer retorno robusto com menor risco, empurrando parte de recursos da classe para títulos públicos, LCIs/LCAs e CRIs, entre outros.

À medida que a Selic se aproxima de patamares elevados — em torno de 15% ao ano no cenário atual —, a atratividade relativa dos fundos imobiliários diminui para novos investidores, fazendo com que quem já está na base concentre-se mais na qualidade de ativos e na geração de dividendos estáveis. Ainda assim, há espaço para a recuperação de preços, mesmo sem queda brusca da taxa de juros.

Renda fixa x fundos imobiliários: cenários de competição

Com a renda fixa oferecendo retornos mais previsíveis, gestores de fundos passaram a adotar estratégias mais criativas para captar recursos, incluindo operações de troca de cotas entre fundos. Em termos de composição, há continuidade de demanda por papéis (títulos de dívida imobiliária) e, aos poucos, recuperação de parte dos ativos de tijolo, com melhora de vacância e operação.

Especialistas destacam que o fator psicológico dos investidores continua influente: o impulso de entrar em ativos com boa rentabilidade observada pode voltar a aparecer se houver sinais de queda da Selic, porém, por ora, o comportamento é mais cauteloso e seletivo.

Desempenho e perspectivas para o setor

O índice IFIX, que acompanha o desempenho agregado dos fundos, acumula resultado expressivo neste ano, com uma valorização estimada em torno de 15% até outubro. Analistas avaliam que, embora o fluxo de novos cotistas tenha enfraquecido, o mercado já mostrou recuperação de preços e continuidade de dividendos, o que pode sustentar o atrativo da classe no futuro.

Os fundos focados em imóveis de uso real, como shoppings, galpões logísticos e imóveis urbanos, têm apresentado retornos variando entre 15% e 19% neste ano, enquanto fundos de recebíveis imobiliários (CRIs) têm rendimento um pouco menor, ao redor de 14%. O movimento de diversificação dentro da indústria — com maior participação de fundos de tijolo — é visto como sinal de resiliência diante do ambiente de juros elevados.

Viés de curto prazo e importância da isenção fiscal

Quem acompanha o mercado aponta que o caminho para 2026 pode depender de sinais de queda da Selic e de condições macroeconômicas mais favoráveis. A isenção fiscal de determinados títulos imobiliários continua a ser considerada um pilar importante da atratividade da indústria, ajudando a sustentar a captação de recursos em um cenário de juros altos.

Em resumo, a “febre” dos fundos imobiliários não acabou, mas entrou em uma fase de contenção e maturidade. O setor continua gerando dividendos e mantendo a operação, enquanto o cenário de juros elevados impõe cautela e exige diferenciação entre ativos e estratégias de captação.

Fonte: Valor Investe