O que a reforma tributária muda para o mercado imobiliário?

27 de novembro de 2025

Imobiliário encara mudanças estruturais com reforma tributária do consumo: regime específico, redutores e regime de transição

A reforma tributária do consumo, prevista pela PEC 132/2023, cria o Imposto sobre o Valor agregado de Bens e Serviços (IVA) por meio dos IBS/CBS e estabelecerá sua implementação gradualmente a partir de 2026. Especialistas apontam que o setor imobiliário passa a conviver com regras próprias, incluindo redutores de alíquota, mecanismos de ajuste de base de cálculo e duas camadas de transição que afetam incorporadores, locadores, loteadores, investidores e pequenos negócios.

Quem participou da discussão e qual é o foco

Ao apresentar o tema, a advogada Isabela Tralli, vice-presidente da Comissão de Direito Tributário do Ibradim, e o tributarista Ricardo Lacaz Martins, coordenador de cursos de pós-graduação da FGVLaw, detalharam a sistemática em palestra realizada no Conselho de Altos Estudos de Finanças e Tributação (CAEFT) da Associação Comercial de São Paulo. O debate abordou a transição para contratos de locação e incorporação, além de questões de fiscalização e impactos econômicos para contribuintes e consumidores, com especial atenção aos pequenos operadores do mercado.

Redutores de alíquota e o regime de caixa

Locação de imóveis: redutor de 70% sobre a alíquota modal do IBS/CBS, considerado o regime mais próximo da realidade de operações onde o principal insumo não gera crédito.
Outras operações imobiliárias (incorporação, loteamento, administração/intermediação, construção e venda fora do regime de incorporação): redutor de 50% sobre a alíquota modal.
Regime de caixa: para incorporações, loteamentos, locação e administração/intermediação de bens imóveis, a incidência ocorre no recebimento efetivo, o que ajuda a mitigar problemas de inadimplência.

Os especialistas ressaltam que o regime de caixa é fundamental para evitar que o imposto seja devido antes da entrada efetiva de receitas, especialmente em locações sujeitas a inadimplência.

Redutor de Ajuste e Redutor Social

Para harmonizar a tributação e estimular habitação social, foram criados dois dispositivos adicionais:

Redutor de Ajuste: busca resolver a não cumulatividade em relação aos principais insumos sem crédito. Em termos práticos, ele transforma parte do crédito do insumo em uma redução da base de cálculo, especialmente sobre o valor do terreno, ITBI, Laudêmio e contrapartidas urbanísticas/ambientais em troca de licenças. A definição de crédito está associada ao Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que passa a funcionar como o “CPF dos imóveis” a partir de 2027. Para imóveis já existentes em 31/12/2026, o contribuinte pode optar entre valor de aquisição ou um valor de referência definido pela administração.
Redutor Social: cria mecanismos de progressividade para facilitar a viabilidade de habitação de interesse social. Em Incorporação de Imóvel Residencial Novo, é possível reduzir até R$ 100 mil da base de cálculo; em Lotes Residenciais, o redutor é de R$ 30 mil; em Locação Residencial, R$ 600 por mês por imóvel. A ideia é tornar a tributação mais proporcional ao valor do imóvel e à finalidade social.

Isabela Tralli ilustra o efeito da progressividade com exemplos práticos; para um imóvel do Minha Casa, Minha Vida de R$ 250 mil, a base de cálculo pode cair em até R$ 100 mil, mantendo a tributação sobre R$ 150 mil. Já imóveis de maior valor veem o mesmo montante fixo extrapolar menos, reduzindo o efeito relativo da redução.

Período de Transição e contratos de longo prazo

O setor imobiliário costuma envolver empreendimentos que se estendem por vários anos, o que levou à criação de regras específicas de transição:

Locação de longo prazo firmada antes de 16 de janeiro (data de publicação da lei): é possível permanecer no regime antigo (PIS/COFINS cumulativo, em torno de 3,65%) desde que não haja alterações ou renovações no contrato. Contudo, manter esse regime pode ser menos vantajoso, já que a alíquota efetiva final no novo regime, após o redutor de 70%, ficaria em cerca de 8,8%.
Incorporação: projetos protocolados e autorizados pelo RET (Regime Especial de Tributação) até 1º de janeiro de 2029 podem permanecer no regime cumulativo. A decisão entre manter o regime cumulativo ou migrar para não cumulativo envolve análise estratégica do estágio de vida do empreendimento e dos custos de insumos, já que o IVA pode elevar custos de construção.

Especialistas destacam a necessidade de avaliação caso a caso, considerando fases de obra, recebimentos e créditos futuros, para decidir entre manter o regime antigo ou migrar para o novo regime de IVA.

Impacto para pequenos locadores e fluxo de caixa

O efeito da reforma sobre liquidez e fluxo de caixa foi pauta de preocupação entre pequenos locadores e lojistas. Dada a natureza histórica de fluxo de caixa negativo no setor — custos elevados de insumos com recebimento parcelado — a nova carga do IVA pode pressionar o caixa antes do crédito ser apropriado. Entre as medidas para mitigar esse efeito, destaca-se a possibilidade de que projetos sob Patrimônio de Afetação solicitem a restituição de créditos IBS/CBS durante a obra (inclusive por meio de Pix via o Comitê Gestor) ou carreguem créditos com correção monetária (IPCA).

Para pessoas físicas que alugam poucos imóveis (não contribuintes), o modelo distingue contribuintes de não contribuintes. Não contribuintes não pagam IBS/CBS sobre venda nem obtêm créditos, o que pode limitar os benefícios. Já para locadores residenciais de pequena escala, o Redutor Social pode ajudar a conter o custo adicional da locação, mas o impacto no repasse para inquilinos precisa ser monitorado. A Receita Federal também planeja um sistema de autodeclaração para identificar contribuintes, e a inclusão do IBS/CBS na competência municipal, junto com o Cadastro Imobiliário, pode aumentar a fiscalização e incentivar a formalização.

Notas finais

O conjunto de mudanças aponta para uma reorganização profunda da tributação no setor imobiliário, com ganhos relativos de tratamento diferenciado, mas também com a necessidade de planejamento financeiro robusto para lidar com transições, créditos e regimes de caixa. A implementação gradual do IVA exigirá que incorporadores, locadores, loteadores e pequenos empresários revisem seus modelos de negócio, fluxo de caixa e planejamento tributário para manter a competitividade no novo ambiente.