MCMV e luxo sobem, quem perde espaço?

O mercado imobiliário da Região Metropolitana do Recife movimentou 5,1 bilhões de reais nos últimos 12 meses encerrados em setembro de 2025, conforme levantamento realizado pela Brain Inteligência Estratégica para a Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Pernambuco (Ademi-PE). O volume inclui dados de oito cidades da região: Recife, Jaboatão dos Guararapes, Olinda, Paulista, Cabo de Santo Agostinho, Igarassu, São Lourenço da Mata e Camaragibe, consolidando o melhor desempenho da série histórica iniciada em 2021. Ao todo, foram comercializadas 11.004 unidades residenciais verticais, apuradas diretamente junto aos incorporadores com base na tabela de vendas vigente até 30 de setembro.

Desbalanceamento entre ofertas: MCMV e luxo em destaque

A avaliação mostra um avanço significativo nos polos de menor e maior faixa de preço. O programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), com imóveis de até 500 mil reais, dirigido a famílias com renda mensal de até 12 mil reais, tem impulsionado o ritmo de comercialização. Paralelamente, o segmento de luxo e superluxo, com imóveis variando entre 2 milhões e acima de 4 milhões, também registra intensa atividade. Por outro lado, a oferta para a classe média (faixa entre 600 mil e 900 mil) apresenta desequilíbrios, dificultando lançamentos nesse intervalo de preço.

“Percebemos um achatamento do mercado de classe média, em boa parte pela combinação de juros elevados e custo de construção, o que torna difícil para as incorporadoras manterem preço final competitivo. Além disso, o comportamento de decisão de compra nesse grupo tende a ser mais demorado e dependente de crédito”, aponta Gisele Pereira, gerente regional da Brain.

Classe média sob pressão econômica e de crédito

Especialistas destacam que a faixa intermediária de renda, historicamente associada à classe média urbana, vem perdendo espaço. As regras atuais do MCMV elevam o teto para cerca de 500 mil reais, com renda familiar de até 12 mil reais, o que desloca parte do público para fora dessa categoria. Henrique Neves, consultor de mercado da Ademi-PE, comenta que quem migra do MCMV encontra um gap considerável para imóveis entre 500 mil e 700 mil, exigindo renda familiar superior a 20 mil reais. Ele acrescenta que muitos compradores não possuem reservas para dar sinal ou quitar parcelas maiores, reforçando a necessidade de financiamentos compatíveis com a renda familiar.

Gisele reforça que essa compressão do poder de compra impacta a viabilidade de lançamentos nessa faixa. “Com juros mais altos e inflação acumulada, o poder de compra diminui e atinge o consumo, refletindo diretamente na demanda da classe média. Além disso, incorporadoras tendem a migrar para o econômico ou para o alto padrão para alcançar margens mais estáveis”, diz.

Valorização de preço e concentração geográfica dos lançamentos

Os preços médios apresentam alta expressiva na capital pernambucana: o valor médio por metro quadrado ficou em 11.379 reais no terceiro trimestre de 2025. Em imóveis de alto padrão, especialmente na beira-mar de Boa Viagem e na região do Pina, os valores atingiram 20.731 reais por m². Em termos de lançamentos, Boa Viagem respondeu por 35,8% do total de unidades verticais, seguida por Soledade (31,3%) e Ilha do Leite (19,9%). A ausência de novos empreendimentos do MCMV nesse período reforçou a concentração de oferta em áreas de alto padrão e vocação verticalizada.

Luxo e superluxo dominam o volume de VGV; MCMV mantém maior participação de unidades

Os segmentos de alto padrão responderam por 44% do Valor Geral de Vendas (VGV) lançado em 2025, ainda que representem apenas 7,4% do total de lançamentos em unidades. Em contrapartida, o Minha Casa Minha Vida concentrou 60% das unidades lançadas, com 23,5% do VGV total. O segmento de médio padrão ficou com 32,5% do VGV, mas enfrenta entraves de preço e de financiamento para famílias com renda mensal até 20 mil reais.

Além disso, a oferta disponível recuou: de 9 mil para 7.500 unidades entre o terceiro trimestre de 2024 e o terceiro trimestre de 2025. O Índice de Velocidade de Vendas (IVV) alcançou 26,8%, o melhor desempenho desde 2022, sinalizando alta absorção do mercado. O estoque atual também é considerado jovem: 82,3% das unidades disponíveis foram lançadas entre 2023 e 2025. Em Recife, 42,2% do estoque está na faixa de 350 mil a 700 mil reais, destoando da média da classe média tradicional.

Estoques baixos e demanda acelerada indicam forte escoamento

O mercado da RMR opera com estoques baixos e jovens. No programa MCMV, não há unidades prontas; todo o estoque encontra-se em produção. No segmento de alto padrão, formado por 255 unidades entre luxo e superluxo, apenas 4% está pronta, o que implica que 96% ainda está em construção ou em fase de lançamento. Já os produtos de médio padrão e compactos contam com menor quantidade de unidades prontas, ainda abaixo de 25% em cada subsegmento. O critério de estoque pronto considera empreendimentos com mais de 37 meses desde o lançamento.

Perspectivas para 2025 e cenário de crédito

A projeção da Ademi-PE é encerrar 2025 com um VGV superior a 5,6 bilhões de reais, desde que o desempenho do quarto trimestre siga a tendência atual. A conclusão dependerá, entre outros fatores, da liberação de projetos represados e de novos lançamentos, especialmente nos segmentos econômico e alto padrão. Especialistas apontam que o movimento de valorização pode seguir em 2026, especialmente com a possível queda da taxa Selic, o que ampliaria o acesso ao crédito e destravaria parte da demanda reprimida pela classe média.