Habitação no Brasil: lições da última década e o que vem

O Governo Federal apresentou um novo modelo de crédito habitacional com impacto imediato estimado em pelo menos 20 bilhões de reais no mercado imobiliário. Entre as mudanças, estão a flexibilização do uso de recursos da poupança retidos em compulsórios e a elevação do teto do financiamento do SFH, que passa de 1,5 milhão para 2,25 milhões de reais.

A proposta prevê uma evolução gradual para que 100% dos saldos da poupança dos brasileiros possa ser utilizado em crédito imobiliário. Em termos práticos, quanto mais recursos a poupança acumular, maior será o volume de crédito destinado ao financiamento de imóveis.

Nesse cenário, revisitar a trajetória dos últimos 10 anos do mercado habitacional, com foco nas moradias apoiadas por programas como Minha Casa, Minha Vida (MCMV), a atuação da Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano (CDHU) e iniciativas locais, ajuda a entender como futuras políticas podem impulsionar o setor ou acentuar desigualdades.

O debate aponta um perfil ambivalente: avanços significativos na produção de moradias populares convivem com lacunas estruturais continuadas — déficit habitacional e dificuldades de financiamento — que moldam decisões de políticas públicas e estratégias do setor privado.

Nos últimos anos, a habitação social ganhou relevância para a indústria da construção. Em 2024, houve crescimento expressivo em vendas e lançamentos, impulsionado pela redução de incertezas macroeconômicas e por políticas públicas de financiamento habitacional voltadas para a população de baixa renda.

Relatórios do setor indicam saltos importantes em lançamentos e vendas ligados ao MCMV, que em 2024 respondeu por parcela relevante do volume de lançamentos e comercializações no país, reforçando o papel do programa como motor da produção residencial.

Ao mesmo tempo, a atuação institucional em nível estadual e municipal manteve sua importância: programas como o CDHU em São Paulo e iniciativas locais, como pode entrar, continuaram viabilizando empreendimentos, regularizando lotes e ampliando a oferta para que políticas públicas cheguem às camadas mais vulneráveis.

O déficit habitacional segue como referência para medir urgência. Levantamentos técnicos indicam que o Brasil encara milhões de moradias em falta, um número que se manteve estável ao longo da última década e que exige ações em escala.

Estudos técnicos mostram que o déficit e a inadequação de domicílios são problemas persistentes, com melhoria lenta e variada conforme a dinâmica regional e as políticas implementadas.

O protagonismo do MCMV nos últimos anos obedece a dois pilares: juros e linhas subsidiadas que tornam a compra viável para famílias de baixa renda, mantendo demanda e fluxo de obras; e o FGTS, que permanece como fonte essencial de funding para a habitação popular, mesmo diante de tensões ligadas a movimentações e saque que reduzem sua capacidade de financiar projetos.

Essa configuração mostra que políticas públicas de crédito são decisivas para ativar o setor quando o crédito de mercado está caro ou escasso.

A última década revelou um nó estrutural: a dependência de instrumentos públicos como FGTS e de linhas oficiais para viabilizar grandes projetos. Por outro lado, a elevação da Selic e o aperto do crédito ao consumidor pressionaram a classe média, reduzindo a demanda por faixas intermediárias e aumentando o custo do dinheiro.

Para equilibrar esse cenário, o mercado e os formuladores de políticas discutem ampliar o papel do mercado de capitais e de instrumentos de financiamento privado (debêntures, CRI, securitizações verdes) como fontes complementares para a habitação, especialmente em projetos de maior escala que atraiam investidores institucionais.

• Combinar políticas de crédito social com instrumentos de mercado para ampliar o acesso à moradia.
• Estruturar linhas de financiamento via mercado de capitais voltadas a projetos de média renda.
• Estimular retrofit e requalificação urbana para ampliar a vida útil de ativos existentes.
• Fortalecer a governança na coleta de dados sobre déficit e necessidade habitacional para decisões mais precisas.

Os últimos 10 anos mostraram que é possível acelerar a produção de moradia com coordenação entre políticas públicas e iniciativa privada. Ainda assim, o déficit persiste, exigindo ação contínua, inovação em financiamento e respostas locais que integrem qualidade de projeto, sustentabilidade e escala de produção.

A combinação dessas medidas pode fazer a diferença entre ciclos de oferta reativa e um modelo de habitação planejado, sustentável e acessível para a próxima década.

Fonte: Estadão