CDC domina distratos de imóveis: veja como

Decisão sobre o CDC e a Lei dos Distratos não transforma incorporadoras em bancos

Uma decisão recente da ministra Nancy Andrighi, no Recurso Especial nº 2.106.548/SP, firmou o entendimento de que o Código de Defesa do Consumidor (CDC) deve prevalecer sobre a Lei dos Distratos (Lei 13.786/2018) nas rescisões de contratos de compra de imóveis na planta ou de lotes.

Na prática, esse entendimento retira a aplicação da penalidade de 50% sobre os valores pagos nos distratos sem atraso de obra, trazendo o índice para o patamar máximo de 25% — um percentual que já era adotado pela jurisprudência antes da edição da Lei dos Distratos.

Principais pontos da decisão

• Prevalência do CDC sobre a Lei dos Distratos em casos de rescisão de contratos de imóveis na planta.
• Manutenção de a penalidade máxima de 25% dos valores pagos, em vez de 50%.
• Reforço do equilíbrio contratual, com base nos princípios de boa-fé objetiva e função social do contrato.

Reação do setor e leituras controversas

Logo que o voto foi divulgado, o setor imobiliário reagiu com artigos que adotaram tom alarmista. Em algumas peças, a decisão foi retratada como se tivesse “transformado as incorporadoras em bancos”, exigindo que as empresas mantenham reservas técnicas de capital com alta liquidez para cobrir devoluções rápidas de distratos — uma visão criticada por muitos juristas e estudiosos.

Contexto histórico: crise dos distratos e atrasos na entrega

A chamada “crise dos distratos” não decorreu apenas da alta de juros entre 2014 e 2018. O atraso na entrega de imóveis, durante o chamado boom imobiliário de 2006 a 2015, também teve papel central. Em diversas frentes, empreendimentos foram lançados com cronogramas não alinhados à capacidade de conclusão, gerando milhares de distratos e ações judiciais. O foco, para muitos especialistas, está na inadimplência de prazos por parte das construtoras e não apenas na postura dos compradores.

O que é o chamado “lucro duplo” e outras distorções

Uma crítica recorrente a respeito do sistema envolve a possibilidade de a construtora, ao reter até 25% e depois revender o imóvel, obter ganhos adicionais em operações subsequentes. Em alguns cenários, a prática de distratos repetidos poderia, teoricamente, gerar resultados superiores ao preço inicial do imóvel, além de manter o ativo físico. Tais cenários são citados por defensores da necessidade de manter o equilíbrio contratual e evitar enriquecimento sem causa.

A realidade do consumidor na prática

Na prática, consumidores que assinam distratos extrajudiciais às vezes não recebem de volta todo o que pagaram, mesmo após autorização para a retirada do imóvel pela construtora para revenda. Muitos recorrem à Justiça, enfrentando longos processos, advogados e etapas de cumprimento de sentença com recursos, o que torna o caminho até a satisfação do crédito demorado e complexo. Ainda, há críticas sobre como o sistema judiciário, em alguns aspectos, favorece devedores em detrimento de credores e sobre mudanças legais que impactam o tempo útil para recuperação de créditos.

A agenda entre discurso empresarial e realidade do consumidor

A indústria da construção é grande geradora de empregos e atividade econômica, portanto não deve gozar de privilégios que a afastem das regras aplicáveis a outros setores. O Código de Defesa do Consumidor foi criado para estabelecer equilíbrio, boa-fé e transparência nas relações de consumo. Defensores da aplicação estrita dessas normas argumentam que a restauração do equilíbrio não trai o setor, mas reforça princípios democráticos de proteção ao consumidor e limita o enriquecimento sem causa.

Conclusão

A leitura predominante é a de que a ministra Nancy Andrighi não “transforma incorporadoras em bancos”. Ao contrário, a decisão busca manter o CDC vigente nas relações de compra e venda de imóveis na planta, reforçando o equilíbrio contratual e a vedação ao enriquecimento sem causa. O caso evidencia, na prática, que contratos devem ser instrumentos de equilíbrio, não de opressão econômica, e que o tema dos distratos aponta para um desafio contínuo: assegurar que força econômica não desvirtue direitos básicos do consumidor.

Fonte: Recurso Especial nº 2.106.548/SP – ministra Nancy Andrighi