BC antecipa mudanças no crédito imobiliário

Ano de 2026 será período de aprendizado sobre novo modelo de crédito imobiliário, diz diretor do BC

Em Brasília, o diretor de regulação do Banco Central (BC), Gilneu Vivan, afirmou que o ano de 2026 será um período de “aprendizado” sobre o novo modelo de crédito imobiliário, que entrará em vigor de forma plena em 2027. A convivência entre o modelo antigo e o novo deve ocorrer já no próximo ano, com as regras se ajustando conforme o mercado entender as mudanças.

Segundo Vivan, o objetivo é que a transição seja gradual e sustentável. “É uma migração gradual que vai se dar em longo período”, disse durante um evento promovido pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) em Brasília. O governo prevê que, em 2027, o modelo atual seja incorporado completamente, mas já em 2026 o setor poderá ver a coexistência entre as duas formas de creditar o crédito imobiliário.

Como será a convivência entre os modelos

O BC entende que, no próximo ano, o dinheiro direcionado pelo compulsório será utilizado no novo modelo, enquanto o restante do SBPE continuará operando no formato antigo. Com isso, o mercado poderá acompanhar o que muda, quando muda e se há mudanças efetivas a cada etapa.

Captação e potencial impacto sobre juros

Entre as mudanças está a ideia de que a captação passará a ocorrer por meio de instrumentos de mercado — como Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs) — em vez de depender da poupança. Quando as instituições negociarem operações suficientes para alcançar o direcionamento previsto, os recursos da poupança ficarão disponíveis para outras operações mais rentáveis, o que pode ajudar a reduzir os juros cobrados no crédito imobiliário.

O diretor destacou que, sob o modelo antigo, o direcionamento era feito por estoque; no novo, será por fluxo, o que cria um multiplicador. “Pela regra atual, cada real direcionado de poupança gera um real de crédito. Com a nova mecânica, esse multiplicador deve ficar acima de 1, com estimativas entre 1,4 e 1,8, dependendo de características específicas”, explicou.

Diálogo sobre novas estruturas e IPCA

Quanto aos LCIs, Vivan disse que esse tema precisa ser discutido com o Ministério da Fazenda e ressaltou que o prazo para definição já passou por diferentes fases e hoje está em seis meses. O objetivo é tornar os instrumentos mais atrativos para investidores institucionais e diminuir o risco de pré-pagamento, o que pode reduzir o custo do crédito.

Há ainda conversas sobre adoção de contratos imobiliários atrelados ao IPCA, com componentes de amortização que aumentem a previsibilidade das prestações frente à inflação. O BC divulgou uma nota técnica indicando que a amortização adicional pode reduzir a sensibilidade das parcelas à inflação, ajudando a manter previsibilidade para o consumidor.

Rumo à securitização e entrada de novos investidores

O BC aposta que, à medida que o mercado amadureça, surgirão soluções com características diversas que facilitem a securitização do crédito imobiliário e atraiam investidores com maior capacidade de aportar recursos. A ideia é ampliar as fontes de funding e, assim, reduzir os custos para o tomador.

Vivan disse ainda que o estudo sobre o IPCA já está publicado pelo BC e que, com o tempo, o mercado poderá desenvolver novas estruturas que permitam o avanço de securitizações e a entrada de novos financiadores.